Condomínio expressa a idéia do direito exercido por mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Assim, implica dizer que os diversos titulares desse direito tenham de conviver e contribuir nas despesas necessárias para a manutenção de parcelas que são, sem outra alternativa, usadas em comum.
O termo é utilizado com mais frequência para definir o direito exercido por pessoas (condôminos) sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de edificação tanto horizontais como verticais.
Sempre que uma edificação se encontre dividida em unidades independentes (apartamentos, casas, salas comerciais, lojas) e, simultaneamente, essas unidades pertencerem a diferentes proprietários, estamos perante um condomínio. Chama-se condômino, portanto, ao proprietário da fração de uma edificação, que é simultaneamente co-proprietário, com os outros condôminos, das partes comuns.
Visando disciplinar os direitos e os deveres de cada um, bem como a vida em condomínio, há três documentos básicos:
É o conjunto dos direitos e obrigações que regulamenta o comportamento e o rateio de despesas dos condôminos. A Convenção de Condomínio deverá conter:
É o conjunto de normas e procedimentos referentes ao comportamento e à conduta dos moradores e freqüentadores, disciplinando o uso das áreas comuns e solucionando os problemas mais corriqueiros do condomínio apresentando, inclusive, penalidades aos infratores. O Regulamento Interno não pode Contrariar a Convenção, sob pena de nulidade.
São órgãos da administração do condomínio:
A Assembléia de condôminos é composta por todos os co-proprietários do imóvel. É o fórum deliberativo onde os principais temas de interesse do condomínio devem ser discutidos para tomada de decisões. Existem dois tipos de Assembléias: Assembléia Geral Ordinária – AGO e a Assembléia Geral Extraordinária – AGE.
Assembléia Geral Ordinária – a Lei determina a realização de, pelo menos uma por ano, para:
Assembléia Geral Extraordinária – serve para tratar assuntos de interesse do condomínio, não previstos nas AGO’s e podem ser realizadas tantas quantas necessárias para tratar de quaisquer assuntos que fujam às atribuições normais dos demais órgãos da administração.
É o órgão de orientação e aconselhamento ao síndico constituído, em geral, por 03 (três) condôminos, ou seja, proprietários, que serão eleitos conforme determinação da Convenção.
É o órgão cuja finalidade é fiscalizar as contas do administrador e recomendar, ou não, sua aprovação para a Assembléia Geral.
Normalmente desempenha sua função conferindo as contas do condomínio, apresentadas nas pastas de prestações de contas mensais.
É o representante legal e exerce a administração geral do condomínio, fazendo cumprir a legislação, a Convenção e o Regulamento Interno. Pode ser condômino, pessoa física ou jurídica, morador ou não, salvo disposição contrária na Convenção. São algumas de suas atribuições:
Nem sempre a função de subsíndico é prevista nas convenções, mas é recomendável que exista. O subsíndico, também eleito em assembléia, substitui o síndico em suas ausências ou impedimentos.
Podem ser divididas em ordinárias e extraordinárias.
Ordinárias – são despesas, consideradas rotineiras, necessárias à manutenção e funcionamento do condomínio, tais como: salários, encargos trabalhistas e previdenciários; água, luz, limpeza, conservação e manutenção das áreas comuns, dos equipamentos e de pequenos reparos.
Extraordinárias – são as despesas referentes às obras que interessam à estrutura integral da edificação ou à aparência interna e externa das áreas comuns, bem como as necessárias a repor condições de habitabilidade do condomínio.
A Convenção do Condomínio pode estabelecer um percentual (normalmente 10%) do total arrecadado mensalmente para que seja contabilizado no Fundo de Reserva, conforme determina a Lei dos Condomínios. Além da obrigatoriedade de constar em Convenção, a Lei estabelece, ainda, que o Fundo de Reserva não pode ser utilizado para o pagamento de despesas ordinárias, sendo que sua utilização deverá ser determinada em assembléia. A destinação dos recursos do Fundo de Reserva difere, portanto, das despesas ordinárias emergenciais e enquadra-se nos casos eventuais como, por exemplo, pagamento de ações trabalhistas ou situações onde o condomínio tenha que quitar algum tipo de indenização.
Já prevista na Lei nº 4.591/64, e mantida no atual Código Civil, a obrigatoriedade, e a responsabilidade do síndico, na contratação do seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.
A cobertura deve ser feita pelo valor real das construções, sob pena do síndico ter qye responder por valores sub, ou supervalorizados.
Outras coberturas não obrigatórias, porém com grande probabilidade de ocorrer, poderão ser contratadas, como:
Consulte corretor de seguros de sua confiança e analise as coberturas necessárias, e aplicáveis, ao seu condomínio.
O prêmio do seguro deve ser rateado, normalmente, como despesa ordinária.
Em um condomínio há inúmeros documentos de caráter legal, fiscal e pessoal (empregados). O síndico é o responsável pela guarda de todos esses documentos sendo os legais e fiscais pelo prazo de 5 anos e os referentes à pessoal (empregados) pelo prazo de até 30 anos.
Há que se atentar, também, aos prazos dos recolhimentos dos encargos legais, além das retenções nos pagamentos de terceiros.
Por isso é muito importante contar com serviço especializado, como o das administradoras de condomínios, para orientar e auxiliar o síndico no cumprimento das obrigações legais.
Ao contrário do que muita gente imagina, a função de síndico consome muito tempo e energia, de forma que é muito comum que parte das tarefas atribuídas ao sindico sejam transferidas para uma empresa especializada na administração de condomínios.
A contratação de uma administradora é de extrema importância para a vida de um condomínio, pois caberá a administradora algumas tarefas burocráticas específicas, que dificilmente os síndicos ou os condôminos conseguem fazer sem gastar muito tempo. Nesse sentido, contratar uma boa empresa é uma condição fundamental para o bom funcionamento do condomínio.
Relacionamos, a seguir, algumas dicas e itens que devem ser observados na escolha da administradora:
Para que não haja dúvidas quanto à utilização, e à aplicação dos recursos financeiros do condomínio, o síndico deve apresentar mensalmente aos membros do Conselho Fiscal, uma pasta contendo balancete com prestação de contas, do qual deverão constar todas as receitas e despesas realizadas durante o período anterior, bem como a documentação comprobatória dos pagamentos efetuados. Esse trabalho, normalmente realizado pelas administradoras, deve ser entregue ao síndico, em média, entre os dias 20 e 25 do mês subseqüente. As pastas poderão conter, ainda, relatórios complementares que facilitem a análise dos membros do Conselho. Especial atenção deve ser dada aos resumos financeiros (bancos) e à relação de inadimplência. Para evitar maiores problemas não deve ser divulgada, em quadros de avisos, a relação de unidades inadimplentes – atenha-se a divulgá-la na pasta mensal. Verificada a documentação, e esclarecidas as dúvidas se houverem, o Conselho deve emitir parecer sobre as contas e recomendar, ou não, a sua aprovação pela Assembléia Geral.
Um dos itens mais importantes em um condomínio é, justamente, a manutenção da edificação e dos equipamentos. É recomendável manter sob contrato de manutenção todos os equipamentos imprescindíveis, tais como elevadores e bombas d’água.
A colaboração em um condomínio deve ser mútua. Não basta síndico e funcionários zelarem pelo bem estar dos condôminos. Estes também precisam colaborar com a segurança de todos que freqüentam as áreas comuns. Para conscientizar os moradores, o síndico pode passar algumas orientações de segurança, através de comunicados no quadro de avisos ou em reuniões de condomínios. Confira algumas orientações básicas:
A colaboração em um condomínio deve ser mútua. Não basta síndico e funcionários zelarem pelo bem estar dos condôminos. Estes também precisam colaborar com a segurança de todos que freqüentam as áreas comuns. Para conscientizar os moradores, o síndico pode passar algumas orientações de segurança, através de comunicados no quadro de avisos ou em reuniões de condomínios. Confira algumas orientações básicas:
A vida e a tranqüilidade de seus familiares, vizinhos e amigos depende de cuidados com a segurança que, poderemos adotar e praticar. Devemos lembrar que muitas vezes um delito ocorre, quando a prevenção falha. Cabe, portanto, a cada um de nós a nossa parcela de contribuição responsável e ativa dentro do sistema de Segurança Pública, colaborando com determinação e empenho com as autoridades e os órgão competentes.
