A elaboração deste manual tem por objetivo informar, esclarecer e orientar sobre questões relativas a condomínio, além de apresentar algumas dicas. Este Manual não esgota o assunto e, sim, é um balizamento para orientar os síndicos.
Principais fontes de pesquisas: SECOVI, Sindiconet, Gabor e cursos on-line.
‘O maior patrimônio de um condomínio não é feito de tijolos e cimento,
mas sim, de pessoas que lá habitam’
O que é Condomínio?
É a propriedade em comum onde cada condômino pode exercer todos os direitos compatíveis com impossibilidade divisão. Cabe a cada proprietário, como parte inseparável de sua unidade, uma fração ideal do terreno e sobre as coisas comuns, na proporção de sua cota-parte.
As funções do Síndico.
Art.1348 do Código Civil Compete ao síndico :
– I – convocar a assembleia dos condôminos;
– II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
– III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
– IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
– V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
– VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
– VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
– VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
– IX – realizar o seguro da edificação.– § 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.– § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.
O Síndico moderno
Além dos deveres e atribuições estipulados no Código Civil, o síndico moderno:
Tipos de Síndico
Administração Empresarial
Em uma Empresa temos: Acionistas, Diretores, Gerentes, Consultoria, Auditoria e Lucro.
Em um Condomínio temos: Condôminos, Corpo Diretivo, Zelador/Gerente Predial, Administradora, Auditoria, Gestor Condominial e Valorização do patrimônio.
Pilares da gestão Condominial
Previsão orçamentária, Mecanismos de Controle – Planilhas ou extratos de demonstrativos financeiros para checar se os gastos estão acompanhando os números da previsão orçamentária, Plano Diretor, Checklist.
– Obrigações da edificação: Recarga extintores, limpeza caixas d’água, etc…
– Obrigações legais: Assembleias, contratos, seguros, etc…
– Obrigações trabalhistas: NR´s, férias, encargos, etc…
Plano Diretor
Também pode ser chamado de Plano de Ação. É Planejamento de trabalho a curto, médio e longo prazo. Apresentado e aprovado em assembleia ele pode ser de 1, 2, 3ou 4 anos. Focado em benfeitorias. Cronograma físico e financeiro daquilo que se pretende a médio e longo prazo. Uma vez aprovado em assembleia, poderá ter sequência para gestões futuras, podendo haver pequenas modificações.
Ordenamento Jurídico
A hierarquia das leis que regem sobre os Condomínios
MAIOR– Lei 4591/64 (Lei do Condomínio)– Novo Código Civil (Lei 10.406/02) (substituiu os principais artigos da antiga Lei 4591/64_– Lei 10.931/04 (alterações): Alteração do RI não precisa mais de 2/3 assim como a convenção– Lei 12.607/2012 (alteração): Não é mais permitida a locação para não condôminos, exceto se a convenção permitir.
MENOR– Convenção Condominial (não pode ter artigos que confrontem a legislação)– Regulamento Interno (não pode ter artigos que confrontem a convenção)– Decisões das Assembleias (não pode ser em desacordo com a legislação e convenção)– Usos e Costumes: bom senso.
ACIMA DISSO TUDO– Constituição federal, leis municipais e estaduais, CLT, etc…
Conflitos
4 C´s: Carro, Cano, Crianças, Cachorros. Recursos legais que o síndico pode utilizar: 1. Advertência – 2. Multa 3. Notificação judicial – 4. Ação judicial de cobrança e ressarcimento – 5. Boletim de ocorrência para casos que coloquem em risco a vida dos condôminos. Exclusão de condômino anti social, muito cuidado. Apenas para casos extremos e raros. Contar com assessoria de um advogado.
Legislação Condominial
Objetivos
Apresentar as principais Leis aplicáveis (Código Civil, Lei 4591/64) – Analisar sua aplicação aos principais problemas condominiais e casos práticos vivenciados – Normas Internas (Convenção, Regimento).
Lei 4591/64
Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. – Determina o conteúdo mínimo obrigatório que cada convenção condominial deve conter. Conteúdo obrigatório. Artigo 9º:– § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:– a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;– b) o destino das diferentes partes;– c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;– d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;– e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;– f) as atribuições do síndico, além das legais;– g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;– h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;– i) o quorum para os diversos tipos de votações;– j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;– l) a forma e o quórum para as alterações de convenção;– m) a forma e o quórum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.
Lei 10.931/04
Principais alterações introduzidas ao Código Civil:
2.Art. 1.351 CC – Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Mudança: Antes da lei, era exigida a aprovação de 2/3 dos Condôminos também para alterar o Regimento.
Código Civil
Capítulo sobre Condomínios: Artigos 1.331 a 1.358 – Divididos em três seções: – Seção I: Disposições Gerais– Seção II: Administração do Condomínio – Seção III: Extinção do Condomínio.
Código Civil: atribuições do síndico
Seção II Art. 1.348. Compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação.§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Código Civil: sobre a convenção
Seção I: Artigos 1.331 a 1.346 – Destaque para o artigo 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:– I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;– II – sua forma de administração;– III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;– IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;– V – o regimento interno.– § 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.– § 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
Deveres dos condôminos
Art. 1.335. São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais com possuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
Aplicação de Multas e Advertências
Outro dever do síndico é a aplicação das sanções prescritas nas normas internas (Artigo 1.334, IV CC). Art. 1.336 CC (sanções)§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
– Regras para multas devem estar estipuladas na convenção. Se não estiverem, deve-se alterar a convenção e aplicar as determinações no documento com 2/3 de aprovação.
Art. 1.337 CC (condôminos antisociais). O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
– Multa de 5 vezes o valor da taxa condominial só deve ser aplicada em casos reiterados e com aprovação de ¾ de todos os condôminos– Se o infrator continuar praticando infrações ou atos antisociais, mesmo após aplicação.
Alteração de fachadas
Legislação – Artigo 1336, III CC e Art. 10 Lei 4591/64 – É defeso (proibido) a qualquer condômino: – I – alterar a forma externa da fachada; – II – decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; – III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; – IV- embaraçar o uso das partes comuns. – § 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmancha-Ia, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.– § 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. Envidraçamento de fachadas: Ainda não há consenso no judiciário se é ou não alteração de fachada (questão polêmica) A recomendação é que, ao menos, seja aprovado em assembleia e um padrão seja definido. Síndico deve ser rigoroso. Risco de desvalorização do patrimônio.
Animais domésticos
Jurisprudência atual tem dado direito de ter animais domésticos em condomínios, até mesmo na área comum. Desde que não cause transtornos para os demais moradores. Uso do bom senso Legislação Artigo 10, III, Lei 4591/64: “Art. 10. É defeso a qualquer condômino: III – destinar da unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, às salubridade e à segurança dos demais moradores. Os animais são sujeitos de direito, pelo princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição (inciso XXXV do art. 5°). Cães e gatos abandonados de rua podem ser alimentados por protetores ou pessoas em condomínios. Se tiverem problema procure uma delegacia e o ministério público. Os cuidados aos animais comunitários não oferecem risco aos moradores, pelo que não caracterizam descumprimento dos deveres previstos no artigo 1.336 do Código Civil.
Assembleia
Código Civil – Art. 1.348 – Compete ao síndico: IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; Lei 4.591/64 – Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. E se não acontecer a Assembleia Geral Ordinária obrigatória anualmente? Qualquer condômino poderá ingressar em juízo com uma convocação de assembleia ou de prestação de contas por parte do síndico, Artigo 1350, §2º, do Código Civil§ 2º – Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino…“ Assim, a inexistência de quórum mínimo não pode ser impedimento para realização de assembleia por falta de quórum de instauração. Realizada a assembleia, deverá sua ata ser circulada no prazo previsto pela Convenção. Na sua omissão sugere-se obedecer o prescrito no artigo 24º, §2º, da Lei 4.591/64.
Análise de Contratos
Aprenda fazer análise correta: Qualificação correta dos contratantes – No contrato deve constar o nome do representante legal da empresa. Verificação do atendimento ao código do consumidor: – Multa de 2% pela inadimplência. Multa Moratória (Cláusula penal): – Nunca pode ser superior ao valor total do contrato.
Atenção! É sempre bom atrelar os pagamentos dos valores à prestação de serviços ou determinada etapa da obra. Alguns contratos também podem ter cláusulas que vinculam ao aceite da Obra. Cuidado! Algumas empresas tentam vincular as prestações de serviços a longo prazo, amarrando o condomínio ao contrato. O ideal que a rescisão possa ocorrer em 30 dias de aviso prévio sem o pagamento de multa. Foro de eleição, é importante que seja da mesma região do condomínio ou da prestação de serviço. Valores elevados. Todo contrato com valores elevados, sugere-se a contratação de seguro para garantir a execução da obra, por exemplo.
Contratos Obrigatórios e Sugeridos
Obrigatórios: Seguro da edificação Artigo 1.346 código civil – É obrigatório o seguro de toda edificação contra riscos ou incêndios ou destruição total ou parcial. Seguro deve ser feito com base no valor de reconstrução da edificação, e não no valor de cada unidade autônoma Manutenção de elevadores – Em São Paulo: Lei municipal 10.348,de 4 de setembro de 1987. – Contrato de Manutenção: Inclui reposição de peças – Contrato de Conservação: Não inclui reposição de peças Sugeridos: Terceirização / Vigilância / Segurança Gerador, Bombas hidráulicas Portões, Interfones Limpeza, entre outros.
Garantia de construção
Condomínios Novos. Após a entrega da obra, será efetuada a vistoria da área comum com o sindico ou representante, acompanhado de um engenheiro e do memorial descritivo do condomínio Utilizando-se o termo de vistoria das áreas comuns, verificando se as especificações constantes no memorial descritivo foram atendidos, e se há vícios aparentes de construção. Caso se verifique vícios durante a vistoria, poderão ser recebidas as áreas comuns do empreendimento ressalvando-se que os vícios serão objeto de reparo ou responsabilização pela construtora ou incorporador. O manual das áreas comuns e programa de manutenção preventiva tem como objetivo especificar a correta utilização e a manutenção das áreas comuns, de acordo com os sistemas construtivos e materiais emprega dos, evitar danos decorrentes do mau uso e esclarecer quanto aos riscos de perda de garantia pela falta de conservação e manutenção preventiva adequadas. Constitui condição de garantia do imóvel a correta manutenção preventiva das unidades e áreas comuns do condomínio. – Assistência técnica: A construtora ou incorporador se obriga a prestar, dentro dos prazos de garantia estabelecida, o serviços de assistência técnica, reparando, sem Ônus, os defeitos verificados, na forma prevista no manual da áreas comuns. Caberá ao síndico solicitar formalmente a visita de representante da construtora, sempre que os defeitos se enquadrarem dentre aqueles integrantes da garantia.
Prazo de Garantia: O prazo de garantia é de 5 anos, pelo defeitos de construção em geral e problemas de estrutura que coloquem em risco a vida das pessoas A partir da constatação do vício, o condomínio tem 180 dias para comunicar a construtora. Em caso de demanda judicial, exame pericial é requisitado para constatar todos existentes no prédio, bem como orçar o custo necessário para repará-lo. Principais Prazos: Solidez (5 anos) Sistema de impermeabilização (5 anos) Revestimento de paredes (2 anos) Rejunte (1 ano).
Vícios Aparentes e Rebiditórios: Vícios aparentes. Paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica, etc. O código de defesa do consumidor no artigo 26°,II, menciona que prescrevem 90 dias o direito de reclamar dos vícios aparentes. Aplica-se tanto as áreas comuns como as privativas. Vícios Rebiditórios são aqueles que tornam a coisa imprópria ao uso ou diminuem substancialmente o seu valor. Exemplos: problemas na rede elétrica e hidráulica. Garantia de 1 ano. Devem ser reclamados em até 1 ano a partir do conhecimento do defeito.
Responsabilidade do Construtor
Prazo de garantia não pode ser confundido com a Responsabilidade do Construtor. Responsabilidade precisa ser provada e, de acordo com decisões recentes do STJ, pode chegar a 20 anos ou mais. Levar em conta a vida útil do produto. Ex. Carro: é feito para durar 20 anos, mas a garantia é de 3 a 5 anos.
Inadimplência em Condomínios
Multa após vencimento Artigo 1.336 do código civil: O condomínio que não pagar sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previsto, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Válido desde de Janeiro de 2003. Juros devem seguir a convenção do condomínio. A constituição federal limita os juros legais a 12% ao ano (ou seja 1% ao mês). Convenção antiga só prevalece para débitos anteriores ao novo código civil – Lei 10.406 de 10/01/2002. Prescrição Recentemente, o STJ entendeu que prescreve em 5 anos. Antes eram 10 anos. Desconto para quem paga em dia? Não pode! Prática não recomendada e proibida pela Legislação vigente. É a chamada falsa multa!
Cobrança de inadimplentes
Sanções – Impossibilidade de suspender a utilização das áreas do condomínio – A legislação proíbe que o síndico tome qualquer atitude que vise dificultar o acesso ás áreas do edifício ou a utilização de serviços do condomínio, devido a falta de pagamento ou atraso nas parcelas das cotas condominiais. Ação judicial – Procedimento mais comum é Protesto de cotas vencidas – Permitido em alguns estados, como: SP e RJ – Penhora de Imóvel único– Quem não paga o condomínio pode perder seu imóvel! – Mesmo que seja o único e residencial, não é protegido pela lei de bem de família, Lei 8.009 de 29/03/1990.
Síndico: Mandato, Destituição e Renúncia
Mandato não poderá exceder a 2 anos, sendo permitida a reeleição; (Art. 1.347 CC). A convenção de condomínio pode permitir ou não a reeleição. Destituição – O síndico que praticar irregularidade, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pode ser destituído pela maioria simples (50% + 1) dos condôminos que estiverem presente em assembleia especifica. (CC,art. 1.349). A convocação pode ser feita por ¼ dos condôminos e deve constar expressamente os motivos da destituição. Renúncia – A assembleia geral, para análise de renúncia e eleição do próximo síndico, poderá ser convocada pelo sub-síndico. Na sua ausência, pode ser convocada por ¼ dos condôminos, conselheiro ou pelo próprio síndico demissionário. Subsíndico pode assumir para um mandato “tampão” até o término do mandato oficial. A convenção deve estipular as regras. A renuncia não exime de apresentação de contas na assembleia. Mandato vencido – Art 1.350 Código Civil parágrafo 1º: Se o síndico não convocar assembleia, ¼ dos condôminos poderá fazê-lo. Art 1.350 Código Civil parágrafo 2º: Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Contratação – Síndico Profissional
Quem assina o contrato com o Síndico Profissional? O sindico profissional, da mesma forma que o voluntário, deverá ser “eleito” em assembleia. Existem duas formas disso ocorrer na prática: 1. O corpo diretivo já escolheu e analisou o contrato e na Assembleia elege e aprova o contrato. 2. O corpo diretivo na AG de eleição do síndico profissional recebe delegação com poderes para assinar o contrato de prestação de serviços. O recomendado é que essa discussão seja feita em assembleia, antes da eleição e contratação do síndico profissional, para definição prévia de critérios.
Conselho Fiscal
Legislação – Artigo 1.356 do Código Civil estabeleceu que poderá ver um conselho, composto por três membros, sendo eles eleitos por assembleia. Não é mais obrigatório por lei, mas se a convenção prever isso, ele se torna obrigatório. Função – Periodicamente conferir as contas (originais) do condomínio que compuserem a movimentação do período examinado e, emitir parecer para apreciação em assembleia geral que serão aprovadas ou não. Pode – Auditar e fiscalizar as contas do condomínio. Alertar o síndico sobre eventuais irregularidades. Dar pareceres recomendando a aprovação ou reprovação das contas do síndico (Esses pareceres devem ser encaminhados à assembleia geral). Eleger o presidente do conselho. Escolher, com o síndico, a agência bancária do condomínio. Escolher, com o síndico, a seguradora do condomínio. Não é recomendado ter entre seus membros, moradores que não sejam proprietários. Fazer compras ou contrair empréstimos em nome do condomínio. Tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem autorização do síndico.
O conselho fiscal, formado por condôminos, é órgão complementar do condomínio e jamais deve ser entendido como uma função secundária ou burocrática. Cabe a esse importante grupo, com integrantes eleitos em assembleia geral, analisar as contas e emitir parecer recomendando ou não a sua aprovação. Essas informações servirão de base para que os demais condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, de modo a evitar graves problemas nos caixas e na administração do mesmo. Como função adicional, se prevista na convenção ou aprovada em assembleia, esse mesmo órgão pode ainda assessorar o síndico, atuando como conselho consultivo. Vale registrar que é sempre importante o síndico contar com uma equipe de pessoas participativas para “dividir“ as decisões mais complexas que necessita tomar.
Direitos dos Condôminos
Previsão legal – Art.1.335 do Código Civil: I. Usufruir livremente dispor das suas unidades; II. Usar das partes comuns, conforme suas destinações, e contanto que não exclua a utilização dos demais com possuidores; III. Votar nas deliberações da assembleia e dela participar, estando quite.
Deveres dos Condôminos
Previsão legal art. 1.335 do Código Civil: I.Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição no contrário na convenção; II. Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III. Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV. Dar ás suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou bons costumes.
Obs.: Obras estruturais nas unidades requerem acompanhamento de um engenheiro e autorização do síndico.
Gestão Financeira
Pré-requisitos – Ter conhecimento da Convenção do condomínio – Ter conhecimento das últimas deliberações das assembleias – Analisar os últimos balancetes(6 meses anteriores, no mínimo).
Principais Despesas
Pessoal – Manutenções – Eventuais – Tarifas públicas – Administrativo – Materiais / consumo.
Despesas Sazonais
Férias dos funcionários – 13º salário – Recarga de extintores – Limpeza de caixas d´água – Dedetização Inadimplência – Itens específicos de cada condomínio.
Portaria 24 horas
1 porteiro diurno (06:00-11:00 / 12:00-14:00) – 1 porteiro vespertino (14:00-17:00 / 18:00-22:00) – 1 vigia noturno (22:00-06:00) – 1 folguista (diversos) – Zelador (intervalo das refeições).
Aprovação de Obras
Necessárias: As que conservam a coisa ou impedem sua deterioração*.Ex.: impermeabilização, pintura da fachada ou obras urgentes, como vazamentos.
QUÓRUM – Se urgentes e as despesas não forem grandes, não precisam de aprovação Se não urgentes: maioria dos presentes na assembléia Se urgentes e de gastos excessivos, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas deve-se imediatamente convocar assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos.
Úteis: Facilitam o uso do bem. Ex.: reforma para melhoria da guarita.
QUÓRUM – Maioria absoluta do condomínio (50% do total dos condôminos + 1).
Voluptuárias – Para simples deleite. Ex.: Construção de uma quadra ou alteração da cor da fachada. QUÓRUM – 2/3 de todos os condôminos.
Fluxo de Caixa
Período em que ocorrem as despesas em contra partida ao vencimento das cotas condominiais. O ideal é que as despesas vençam após o vencimento das cotas condominiais. O quadro de pagamentos deve estar em sintonia com os recebimentos do condomínio.
Encargos do Condomínio
INSS (fonte) Síndico Autônomos 11% + 20 % – Empreitada Cessão Mão de Obra.
ISS (fonte) CCM Jurídica Física (sem CCM) – Outro Município
PIS/COFINS/CSLL (fonte) >R$ 5000,00 – Vários recibos – Simples – isentas.
Técnicas de Auditagem
1) Documental – Examinar documento por documento – Conferir notas fiscais, descrições dos serviços prestados, recibos e retenções.
2) Conciliação – Contas bancárias – Análise dos balancetes do período – Considerar saldo anterior ao período – Conferir lançamento por lançamento – Inadimplência (a receber x recebimento): – Atenção! Grande risco de fraudes!
3) Legal – Análise das atas, contas aprovadas, previsão orçamentária – Considerar a convenção do condomínio – Análise de todos os contratos vigentes, vencimentos e valores aplicados.
Contratação de mão de obra própria
Obrigatoriedade: Condomínio deve ter CNPJ – Passos da contratação – Entrevista pessoal com o candidato – Preencha a Proposta de emprego (analisar capacidade de escrita) – Analisar as fichas do candidato – Candidato é compatível com o cargo? – Solicitar Atestado de antecedente criminal – Referência dos dois últimos empregos – Contrato de experiência (sendo que o prazo máximo de 90 dias) – Salário de acordo com o mercado. (consultar piso da categoria) – Benefícios opcionais: Assistência medica e VR – Solicitar documentação do candidato.
Contratação de mão de obra terceirizada
Cuidado com a tentação de terceirizar a mão de obra para baratear a folha de pagamento. Terceirização não é sinônimo de economia – Verificar se a empresa está pagando de acordo com o piso da categoria. Ao cotar, desconfie sempre de preços muito baixo do mercado. Apresentar planilha aberta de custos. Prefira empresas com metas premiadas. Tome cuidado com a rotatividade dos funcionários. (risco para a segurança). Verificar se a empresa dispõe de plantonistas para substituir funcionários faltosos. Exigir de empresa contratada um seguro contra acidente de trabalho ou reclamações trabalhistas. Não terceirizar serviço de zeladoria (risco de vínculo empregatício). O Síndico deve exigir, de forma expressa, a apresentação de cópias das guias de recolhimento do INSS, FGTS e demais encargos. Incluir no contrato: pagamento da fatura só deve ser efetuado mediante a comprovação dos recibos de pagamento dos funcionários e encargos. Exigir antecedentes criminais e ficha cadastral.
Co-responsabilidade do condomínio
Enunciado Nº 331 do TST (Tribunal Superior do Trabalho) “IV – O inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do empregador, implica na responsabilidade subsidiária do tomador dos serviços, quanto aquelas obrigações, inclusive quanto aos órgãos da administração direta, das autarquias, das fundações públicas, das empresas públicas e das sociedades de economia mista, desde que hajam participado da relação processual e constem também do título executivo judicial (artigo 71 da Lei nº8666/1993).”Conclusão Hoje, o condomínio é responsável solidário pela falta de pagamento da empresa terceirizada. É responsável por qualquer omissão da empresa terceirizada nas obrigações trabalhistas.
Responsabilidade subsidiária do contratante
“O simples inadimplemento (e não mais a decretação de falência da empresa terceirizada), autoriza a incidência da responsabilidade subsidiária sobre a entidade tomadora de serviços. Nesse sentido dispõe a parte final do E. nº 331 doc. TST.” TRT 2ª Região (São Paulo e Baixada Santista),13/10/2000, PROCESSO Nº: 19990370802 “Responde subsidiariamente pelos créditos trabalhistas a empresa que, mediante terceirização de mão-de-obra,beneficiou-se dos serviços de empregado vinculado à empresa fornecedora dos serviços.” TRT 2ª Região (São Paulo e Baixada Santista), PROCESSO Nº: 02960121990ANO: 1996 TURMA: 01 DATA DE PUBLICAÇÃO: 28/07/1997
Documentos a pedir da terceirizada
Certidões Negativas e Débitos de todos os órgãos – Certidão Negativa de Reclamações, expedida pelo PROCON – Lista de clientes da empresa – Carta de referência emitida por alguns clientes do prestador de serviços. Apresentar documentos que comprovem a Certificação de Qualidade Total. Apresentar CAGED.
Subordinação
Para evitar que se configure vínculo empregatício entre condomínio e funcionários da terceirizada, e isso gere uma consequente ação trabalhista, alguns cuidados devem ser tomados: Caso um funcionário comprove na Justiça ter “recebido ordens” do síndico ou do zelador, ele tem grandes chances de ganhar uma ação trabalhista contra o condomínio. “Ordens” do síndico ou do zelador devem ser dadas a um representante da empresa, não diretamente ao funcionário. Um supervisor, contratado pela prestadora, deve ser o elo entre o condomínio e o funcionário. O condomínio pode exigir, por contrato, que esse supervisor visite o edifício de uma a três vezes por semana para checar o trabalho dos funcionários e eventuais insatisfações. Em caso de insatisfação com o trabalho de algum funcionário, comunique a empresa para que esta tome as providências necessárias.
Vantagens e Desvantagens da Terceirização
1.Vantagem: Desencargo do gerenciamento do funcionário. Perigo: Alta rotatividade de funcionários. Precaução: Verificar clientes da empresa, para saber como são os serviços – 2. Vantagem: Economia mínima na folha de pagamento. Perigo: Em muitos casos, serviços são de baixa qualidade. Precauções: Obter informações sobre a qualidade dos serviços oferecidos – 3. Vantagem: Eliminar riscos de reclamações trabalhistas, fonte de grande prejuízo. Perigo: Na verdade, o condomínio pode ser citado como co-responsável em uma ação trabalhista. Precaução: Verificar se elas oferecem algum tipo de proteção ao cliente no contrato. 4. Vantagem: As empresas têm foguistas plantonistas, economiza-se com horas extras. Perigo: Falhas na cobertura de faltas e folgas. Precaução: Este tipo de situação tem de ser prevista no contrato.
Escala Revezamento
Postos 24 horas: Para que a portaria do condomínio tenha sempre um funcionário, será necessário que se tenha 4 empregados para a função. A divisão mais usual para condomínios é: Um porteiro pela manhã, um a tarde, um a noite e um quarto elemento que será o foguista – Folguista: Responsável por cobrir os demais nos dias de folga, podendo também cobrir a folga do faxineiro). Escala mais comum: 5X1 (7:20h)Se refere a cada cinco dias trabalhados descansar um dia, sendo um domingo a cada sete semanas no caso de homens e um domingo a cada quinze dias no caso de mulheres (CTL).
Outras Escalas de Revezamento
Importante: O funcionário não poderá trabalhar mais do que 44 horas por semana. Escalas 6X1 – Normalmente usada para o cargo de zeladoria. Escalas 4X2 – Anteriormente usada pelas terceirizadas. Escalas 5X2 – Normalmente usada em prédio comercial. Escalas 7X1 e 4X1 – Não tem amparo na legislação atual. Escala 12 X 36 – Normalmente utilizada em empresas terceirizadas, permitido somente através de acordo coletivo com sindicato.
Considerações Importantes
Contratação de mulheres exige escala de revezamento diferenciada: deve ter uma folga a cada 15 dias aos domingos. A escala deve estar afixada na parede em caso de fiscalização do ministério do trabalho. Máximo de atenção para que não seja acumulado hora extra. Caso algum empregado entre de férias ou fique doente, este deve ser substituído. Suprimir horas extras – direito a indenização. O artigo 7º, inciso XIII, da Constituição Federal estabelece o limite de duração semanal de trabalho em 44 horas. A prorrogação de jornada de trabalho não pode ser superior a 2(duas) horas diárias. Exceção mediante a situação de força maior, serviço inadiável ou prejuízos iminentes ao empregador.
Afastamento pelo INSS
Auxílio doença – Benefício concedido ao segurado impedido de trabalhar por doença ou acidente por mais de 15 dias consecutivos. Os primeiros 15 dias são pagos pelo empregador, e a Previdência Social paga a partir do 16º dia de afastamento do trabalho.
Direitos do Trabalhador
Segue abaixo os direitos dos trabalhadores: Salário mensal – Descanso semanal remunerado. Jornada de 44 horas. Férias – 13º Salário – Contrato de experiência – Vale transporte – Benefícios CCT – Indenização de horas suprimidas.
Deveres do Empregador
O empregador deve ter os seguinte documentos: CNPJ / CEI – PIS – IRRF – Livro de Empregado ou ficha de Registro – Livro de inspeção – Anotações CTPS – CAGEG – RAIS – DIRF – FGTS – GFIP – INSS – PPP – GRCS – Quadro horário – Vale transporte – Recibo de Pagamento – Normas CCT.
Tipos de documentos
Apólices de Seguro de Vida – 05 anos após a vigência
Cartão de CNPJ – Permanente
DARF IRRF – 07 anos
DARF PIS – 10 anos
DIRF – 07 anos
Exames Médicos (Adm, Dem. Periódico) – 20 anos
GFIP (FGTS – RE / GR) – 35 anos
Folha de Pagamento – 35 anos
Folha de Ponto – 06 anos
Formulário CAGED – 10 anos (deverá ser acompanhado pelo síndico, num cenário de muitas demissões e admissões é um sinal de que a empresa pode não estar bem)
GR Contribuição Sindical / Assistencial – 07 anos
GPS – 35 anos
Holerite / Recibo de Pagamento – 10 anos
Livro de Inspeção do Trabalho – Permanente
Processos Trabalhistas – Permanente
Prontuários de Funcionários – Permanente
RAIS – Indeterminado
Recibo de Vale Refeição / Cesta Básica – 10 anos
Recibo de Vale Transporte – 10 anos
GPS – Seguridade Social – 10 anos
Rescisão Contratual de Trabalho
Tipos de Rescisões: 1. Por Iniciativa do Empregador, sem Justa Causa 2. Por Iniciativa do Empregador, com Justa Causa 3. Por iniciativa do Empregado – Pedido de Demissão 4. Por iniciativa do Empregado – Rescisão Indireta 5. Por Morte do empregado 6. Encerramento de atividades da empresa Rescisão Indireta do Contrato de Trabalho Prevista no artigo 483 da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), trata-se de extinção do contrato por iniciativa do empregado, em razão da falta grave cometida pelo empregador. A rigor, seria uma espécie de “justa causa invertida”.
Normas regulamentadoras
– NR – 05 – CIPA (Comissão interna de prevenção de acidentes) Segundo a NR-5,”condomínios prediais“ pertencem ao grupo C-35 e portanto, apenas os condomínios com mais de 51 funcionário devem formar a CIPA. Os outros, devem designar um único funcionário para fazer um curso de 20h/aula,em horário de expediente, todos os anos, para capacitar-se ma prevenção de acidentes.
– NR–06 – EPI (Equipamento de Proteção Individual). O Condomínio é obrigado a fornecer aos empregados, gratuitamente:– Para exposição a umidade, botas de borracha ou PVC. – Para coleta e manipulação de lixo com risco de contaminação, luvas de PVC. – Para manipular produtos químicos, luvas de látex, botas e avental de PVC e óculos de segurança.
– NR–07 – PCMSO (Programa controle medico de saúde ocupacional). Os exames ocupacionais são: Admissional, Periódico, Retorno ao trabalho, Mudança de função, Demissional – Poderá haver a necessidade de exames complementares, de acordo com cada função. Ao condomínio que não implementar a Norma, além de multas, pode ser movida ações na justiça no futuro por funcionários que podem alegar danos á saúde.
– NR–09 – PPRA (Programa de Prevenção de Riscos Ambientais). O objetivo de PPRA é ser a metodologia de ação que garanta a prevenção da saúde e integridade dos trabalhadores frente ao risco dos ambientes de trabalho.
– NR–23 – Brigada de Incêndio Brigada de incêndio é obrigatória ocorrer anualmente, quem deve ministrar abrigada, Bombeiro ou técnico da segurança do trabalho. O que será ministrado neste treinamento: o 1º Como evitar incêndios. o 2º Como agir caso ocorra.
– NR–10 – Segurança em Instalação. Serviços Elétricos. É muito importante a manutenção dos serviços elétricos, obrigatório um laudo técnico feito por um engenheiro. – Manutenção de Pára Raios – medição ôhmica (SPDA) Portaria nº 518, de 25 de março de 2004 – Potabilidade da água.
Folha de Pagamento
Deve conter: – Nomenclaturas corretas, Referências e Valores a serem pagos – Encargos sociais: FGTS/SEFIP GPS INSS – PATRONAL: – RAT / FAP (a partir de janeiro de 2010, difere do condomínio para condomínio)- FUNCIONÁRIOS – PIS – IRRF – CONTRIBUIÇÃO SINDICAL (PATRONAL) – CONTRIBUIÇÃO ASSISTENCIAL.
RAT e FAP
O RAT (Riscos Ambientais do Trabalho) representa a contribuição da empresa, prevista no inciso II do artigo 22 da Lei 8212/91, e consiste em percentual que mede o risco da atividade econômica, com base no qual é cobrada a contribuição para financiar os benefícios previdenciários decorrentes do grau de incidência de incapacidade laborativa.
O FAP (Fator Acidentário de Prevenção), que afere o desempenho da empresa, dentro da respectiva atividade econômica, relativamente aos trabalhos ocorridos num determinado período. O FAP consiste num multiplicador variável num intervalo contínuo de cinco décimos (0,5000) a dois inteiros (2,0000), aplicado com quatro casas decimais sobre a alíquota RAT.
Grandes Condomínios e Condomínios Clube
Tendência ou modismo
Já é uma realidade. Não é modismo. Um fenômeno mundial. Valorização e Priorização das áreas comuns de lazer.
Desafios
Qualquer erro do síndico tem proporções muito maiores e os reparos necessários são bem mais custosos. A estrutura criada pela construtora, geralmente, não é compatível com a proposta do empreendimento. As Convenções e os Regimentos internos, de modo geral, também não são compatíveis. Normas de Segurança e de Uso não são muito claras. Legislação atual é defasada em relação a esse tipo de empreendimento. Enfim, de modo geral, tudo acaba atrapalhando e, ao mesmo tempo, valorizando a vida do síndico.
Estrutura
Em um condomínio de grande porte, que tipo de infraestrutura você encontra: Cineminha, Espaço mulher, Piscina infantil, Playground, Salão de festa, Salão de jogos, Restaurante, Creche, Animal care, Espaço Fitness, Brinquedoteca, Quadra de tênis, Quadras poliesportivas e Bosque.
Expectativa do morador
O que o condômino, o morador ou comprador espera deste tipo de empreendimento e, consequentemente, do síndico: Qualidade de Vida, Fitness, Lazer, Esporte, Muitas atividades, Segurança e Limpeza.
Importante
Investimento na realização de muitas atividades para crianças, jovens e adultos Investimento em segurança patrimonial. Ter como aliada a terceirização de atividades e serviços que não de especialidade da gestão do condomínio. Ex.: escolinha de esportes, jardinagem, manutenção, fitness, recreação, eventos, etc…
Gestão
O síndico deve ter muita organização. O síndico jamais deve tentar administrar tudo sozinho, principalmente em condomínios deste porte. Ambiente externo: Pressões que o condomínio, o síndico e os moradores recebem por parte de: Construtora, Vizinhos e Legislação.
PESSOAS: Síndico deve saber organizar um quadro de funcionários robusto e equipes de manutenção (segurança, jardinagem, atividades…) através do estabelecimento de estruturas de hierarquias, subordinação e liderança.
ESTRUTURA: Deve também estudar, organizar e aproveitar a estrutura oferecida para que a administração tenha condições de atender as necessidades do empreendimento: – Portaria e Controle de acesso apropriados para receber um volume grande de pedestres; Vestiários; Refeitórios; Sala de reunião; Sala para a administração.
TECNOLOGIA: Quanto mais o síndico souber usar a tecnologia a seu favor, menor será o custo da administração. Ex.: Temporizador para regaras plantas; Central de monitoramento; Controle de acesso da portaria e de veículos; planilhas e softwares de gestão.
Conclusão: É importante a habilidade e o conhecimento do síndico em juntar essas peças (pessoas, tecnologia e estrutura)dentro da organização, dando uma visão e o atendimento necessário para todo ambiente externo que age sobre esse condomínio.
Segurança
Pense nisso: Se nós tivermos o controle sobre a Gestão, a Organização e a Segurança, nós teremos quase que a totalidade da gestão condominial que cabe ao síndico abrangida. Os três subsistemas de segurança: – Infra estrutura, procedimentos, equipamentos – São interdependentes – Se um falhar, toda a segurança estará comprometida – De nada adianta ter infra estrutura e equipamentos, se os procedimentos não forem adequados – Procedimentos – Imprescindível ter treinamento e conhecimento das normas por todos no condomínio (funcionários e moradores).
Legalidade
Contratos: Todas as Responsabilidades, de ambas as partes, devem estar claramente definidas em todos os contratos. Consultar quais são os Órgãos reguladores que regulam aquela atividade. TAC (termo de ajuste de conduta). Alguns condomínios firmam acordos, chamados TAC, com o ministério público. O síndico deve estar a par desses termos, geralmente estipulados na convenção, e seguir a risca sob pena de risco de multas por parte dos órgãos públicos. Disciplina – Deve ser ainda mais rigorosa do que nos condomínios de médio e pequeno porte. Por isso, Regimentos internos devem ser muito claros e muito bem definidos para que as regras sejam cumpridas por todos, e as multas e advertências sejam devidamente aplicadas pelo síndico e corpo diretivo. Criar Comissões de disciplina podem ser muito úteis à administração para impor e manter a disciplina dentro do condomínio, de uma forma democrática de 4 a 6 membros, sem membros do corpo diretivo, de diferentes torres constituídas em assembléia. Fazer reuniões periódicas e com todas as decisões registradas em Atas para cada reunião. Assessoria: Contar sempre que possível com assessorias nas seguintes áreas: Jurídica; Ambiental; Atividades esportivas e recreativas; Segurança – Autorizações: Secretaria da educação; DAEE; CIPA; Prefeitura Municipal; Análise da água; Armazenamentos de pesticidas, etc. Risco de multas e embargos.
Itens relevantes
Não deixe de checar constantemente se a sua gestão está atendendo todos esses itens: Estrutura administrativa adequada. Equipe treinada. Orçamentos claros e definidos. Planejamento de trabalho. Envolvimento da comunidade. Divulgação das ações: comunicados, sites, jornaizinhos, etc. Controles de agendamentos, reservas, etc. Assembleias frequentes. Transparência. Profissionalismo. Ações Educativas. Campanhas de conscientização, palestras, ações sociais, datas comemorativas, eventos, etc.
Sugestão Final
Passos de uma implantação
Documentação
CNPJ (solicitado por meio da 1ª assembleia). Apólice de seguro. Desmembramento de IPTU. Cadastro de Regime de Economias. Manual do síndico e do proprietário (exigir da construtora, o quanto antes). Convenção de condomínio e memorial de incorporação. Regulamento interno. Revisão e testes de equipamentos. Administradora do condomínio. Laudos para o uso da piscina.
Assembleias de Implantação para Condomínios Novos
Para a implantação de um condomínio são necessárias, algumas assembleias dentro de um prazo mínimo de 6 meses. Uma (1) Assembleia Geral Ordinária e 4 ou 5 Assembleias Gerais Extraordinárias.
1ª Assembleia
1ª Assembleia Geral de Instalação: a) Apresentação da futura administradora do condomínio; b) Instalação do condomínio nos termos das leis federais 4.591/64 e 10.406/2002 e legislação complementar; c) Aprovação de previsão Orçamentária; d) Eleição dos futuros Síndico, Subsíndico e Conselho fiscal; e) Assuntos de interesse geral e regimento interno.
2ª Assembleia
2ª Assembleia Geral Extraordinária: a) Formação de comissão para novo Regulamento Interno. Essa comissão é necessária para redefinir o regulamento interno padrão entregue pela construtora. Formação de Comissão de Segurança, os moradores juntamente com o síndico devem ajudar a contratar a melhor empresa de segurança, os melhores equipamentos e definir os procedimentos de segurança. c) Aprovação de fechamento de sacadas devem estar presentes, no mínimo, 2/3 dos proprietários. Após aprovação, fechar um padrão para todos, exceto as coberturas. d) Aprovação de fechamento de área de serviço deve ter um padrão igual para todos os moradores. e) Aprovação de verba para contratação de perito em engenharia. A construtora deve passar ao síndico a entrega das áreas comuns. O engenheiro deve levantar todas as pendências e entregar à construtora. A construtora deve então fazer os consertos necessários. Após isso, realiza-se uma nova convocação para a nova entrega das áreas comuns. Sugestão: não colocar assuntos de interesse geral.
3ª Assembleia
3ª Assembleia geral extraordinária: a) Aprovação de verba para segurança. b) Aprovação do regulamento interno. Esse regulamento interno deve ser enviado a todos moradores antes da realização da assembleia, para que todos estejam cientes do texto e tragam suas dúvidas. Assim, sendo aprovado o regulamento, todos estarão cientes de suas obrigações e deveres. c) Apresentação de critérios para sorteio de vaga. Aprovar o prazo para sorteio de vagas, se os inadimplentes poderão votar ou não, e se o sorteio será universal ou sorteio de bingo. Sugestão é fazer o universal, que é colocar 2 bolinhas na caixas do bingo, uma para o número do apartamento e a outra para o número da vaga. Formação de comissão para controle e gestão das áreas comuns. Deverão discutir de que maneira será usada as áreas comuns, como cineminha, brinquedoteca, que deverão ter seus procedimentos de uso e sua forma de locação. e) Apresentação de situação financeira atual do condomínio. Dar ciência aos condôminos de tudo o que foi arrecadado e gasto, visando promover a maior transparência possível.
4ª Assembleia
4ª Assembleia Geral Extraordinária. Deve ser realizada com o prazo máximo de cinco meses de vida do condomínio e é de suma importância. a) Andamentos e apresentação dos trabalhos das comissões formadas nas assembleias anteriores: áreas comuns, segurança, regulamento interno. b) Apresentação de orçamentos e aprovação de verba para individualização de água e gás. c) Pesquisa de satisfação dos prestadores de serviços: Segurança, portaria, zelador, administradora, síndico, corpo diretivo, etc…d) Assuntos de interesse geral. Os assuntos devem ser de interesses gerais e não únicos e pessoais.
Moradores X Construtora
Um dos principais desafios de um síndico em um condomínio novo é a relação entre Condôminos e Construtora – Intermediação amigável: o Síndico deve aproximar e intermediar ambos. Cobrar sempre um cronograma de prazos para ajustes de pendências com a construtora. Divulgar aos moradores as pendências consertadas pela construtora. Buscar sempre que possível o acordo amigável com a construtora na resolução de pendências. Partir para a esfera jurídica somente em casos extremos. Se for o caso, notificar a construtora extra judicialmente, sempre que necessário. Bom relacionamento com assistência técnica da construtora. Utilizar bom contato da administradora indicada com a construtora. Pedir somente pendências procedentes à construtora para não desgastar o relacionamento. Utilizar sempre o trabalho de um perito. Tenha esse profissional como seu aliado.
Prioridades de uma Implantação
Principais Pontos: Transparência – Financeira – Segurança – Regulamento interno sendo cumprido Individualização de água e gás – Participação dos condôminos – Implementar a cultura de assembleias objetivas – Atrair moradores para comissões – Confiança dos moradores – Boa equipe de trabalho.
Corpo diretivo
Eles estarão sempre te avaliando – Seja presente e atuante – Seja democrático – Não fique em cima do muro. Posicione-se – Dê retorno sempre com brevidade – Passe para o corpo diretivo uma agenda pré estabelecida.
Residenciais e Comerciais
Condomínio residencial: Em um condomínio residencial, além de administrar a gestão do condomínio, o síndico também tem que gerenciar pessoas, como vizinhos que não se dão bem, cachorros que latem a noite e festas que passam do horário. Condomínio Comercial: Não há esse tipo de problemas e as normas são mais fáceis de se executar.
Por que morar em condomínio?
O que se busca em um condomínio: O principal motivo no qual uma pessoa vem à procurar um condomínio para sua moradia é a segurança, porém, nos últimos anos, o índice de criminalidade em condomínios aumentou trazendo aos moradores a sensação de perigo e insegurança Por que o índice de criminalidade em condomínios aumentou? Em um único lugar, o criminoso terá um acúmulo de capital sem segurança. Sem segurança, pois os condomínios não estavam preparados para essa onda de violência e assalto. Porém, hoje os condomínios já estão mais preparados para esse tipo de situação, e dispõem de muros altos e/ou possuem guaritas blindadas.
Desafio para o síndico
Qual então a missão do síndico, no quesito Segurança condominial? Restaurar a sensação de segurança dos moradores.
Entenda o Crime e a Onda de Assaltos
Triangulo do Crime: O que faz um bandido cometer um crime: motivação, meios e oportunidade.
Motivação: O passa na mente de um bandido que o faz cometer um crime. Não o que podemos fazer para mexer na motivação de um bandido
Meios: Técnicas, conhecimento, informações, forças, tecnologia, equipamentos, informações que o criminoso obtém e usa para poder cometer o crime. Também não podemos agir em cima disso.
Oportunidade: Uma pessoa ao deparar-se com algo que pode lhe beneficiar de algum modo, pode mudar até seus próprios conceitos e valores, propiciando a iniciativa de cometer um crime. Aqui, sim, temos como agir. O condomínio deve fechar ao máximo as oportunidades do bandido, como fechar as portas, não deixar que o criminoso entre, verificar se o que as pessoas estão falando é verídico, melhorar a segurança eletrônica, melhorar a segurança física, tem vários meios de fechar as oportunidades e não deixar o bandido entrar.
Foco da Segurança Condominial
Fechar o máximo possível das oportunidades para os bandidos.
Migração do crime
Bandido sempre vai avaliar as seguintes equações para definir seu alvo: Risco X Lucro – Vítima fácil X Vítima difícil.
Funcionários
Os porteiros são a “chave” do seu apartamento – Merecem toda atenção na tentativa de fechar oportunidades. Seleção rigorosa de funcionários – Ter atenção no funcionário que vai ser contratado – Na maioria dos casos, a informação que chega ao bandido vem de dentro – O funcionário tem que ser instruído que informação pode sair de dentro do condomínio – Usar uma boa empresa de recrutamento e seleção – Dar segurança ao porteiro – Ele não pode ser rendido – Guarita blindada – Frustra a tentativa de assalto ao ter tempo para acionar o botão de pânico ou a polícia.
Como o bandido invade o condomínio
Maneira Autorizada: – É o que mais acontece! – Porteiro autoriza a entrada equivocadamente – Falsos entregadores, falsos visitantes, etc. – Carro clonado – Obs.: Carros não são autorizados a entrar no condomínio. O que está autorizado são os moradores que estão usufruindo do veiculo no momento.
Maneira Forçada: – É o que menos acontece – Rendendo morador com uma arma na cabeça – Rendendo um funcionário – Pulando muro, arrebentando cerca.
Normas e procedimentos
Não adianta o condomínio ter equipamentos eletrônicos, se ele não tem normas e procedimentos por escrito para funcionários e para moradores. Segurança e conforto não andam juntos. O síndico e o corpo diretivo do condomínio devem apoiar as ações corretas de segurança dos funcionários mesmo que estas desagradem alguns condôminos. Moradores devem entender o conceito aplicado e respeitar as normas e procedimentos de segurança. Visitas devem aguardar a autorização e reconhecimento do lado de fora, mesmo que seja parente, deve aguardar do lado de fora até receber a autorização. Entregadores ou prestadores de serviço, cuidado com os disfarces.
Medidas preventivas
O que se pode ter em um condomínio para dificultar os assaltos e fechar as oportunidades: Sistema de câmera – CFTV – Bom sistema de iluminação – Cerca elétrica ou Sensores – Guarita Blindada – Eclusa para entrada de pedestres e carros – Sistema de controle de acesso. Quanto mais tiver esses recursos, quanto mais estiverem visíveis e forem ostensivos, maior a chance de inibir o bandido. (tudo que o bandido não quer, é dificuldade!) O Condomínio precisa ser “chato” no controle de entrada e nas ações preventivas.
Prevenção e capacitação
A segurança é PREVENTIVA e não reativa! Se o bandido entrar, deve-se baixar a guarda. Não vale a pena desafiá-lo.
Plano de contingência. Primeiramente tem que ter a prevenção, porém, se ocorreu uma invasão, deve tentar minimizar a situação. Exemplo: O morador foi rendido e levado para o seu apartamento. O porteiro deve estar instruído para imediatamente, se possível, tentar avisar os demais moradores para não saírem dos seus apartamentos, para que não ocorram mais vitimas. Capacitação do funcionário. O funcionário deve ser bem instruído. Ele nunca deve largar o seu posto. No caso dele presenciar um acidente, não deve correr para socorrer a vítima, e sim acionar o órgão publico competente, e jamais deve fazer omissão de socorro, pois é crime.
Omissão de socorro é deixar de prestar assistência, quando possível fazê-lo sem risco pessoal, à criança abandonada ou extraviada, ou à pessoa inválida ou ferida, ao desamparo ou em grave e iminente perigo, ou não pedir, nesse caso, o socorro da autoridade pública.
Quem pode entrar, ou não, no condomínio?
Agente da justiça – com uma Intimação judicial para um morador, pode autorizar a entrada dele? NÃO! O que pode ser feito é entrar em contato com o morador. Se ele autorizar, tudo bem, caso contrário, ele não terá permissão para entrar.
Oficial da justiça – com um Mandado (busca apreensão ou de prisão) pode entrar? SIM! O morador não pode ser avisado de forma alguma da chegada desse oficial. Porém, você pode se precaver em pedir para verificar a intimação e até mesmo fazer a confirmação. (Horários em que ocorrem esses procedimentos é das 6h às 18h). Não confunda com mandato, mandato é eletivo.
Conclusão
Pense no que é importante para o condomínio, aprenda a fechar as oportunidades para o bandido, não deixe de forma alguma as portas abertas. Prevenção é tudo. Controle de acesso conta MUITO! A principal função de quem trabalha na segurança do condomínio é NÃO deixar pessoas não autorizadas entrarem no estabelecimento. É preciso ter certeza de que essa pessoa esteja autorizada a entrar no condomínio. Quanto mais o condomínio tiver equipamentos de segurança, quanto mais o seu funcionário for capacitado, mais as oportunidades estarão fechadas e, consequentemente, menor será risco da criminalidade entrarem seu condomínio.
MANUTENÇÃO PREDIAL
PORTÕES AUTOMÁTICOS
Dicas e orientações sobre os modelos mais adequados e contratação de manutenção preventiva. Imagine um equipamento que, dependendo do condomínio, pode ser acionado mais de mil vezes por dia, cujo trabalho seja crucial tanto para a segurança quanto para o bem estar dos moradores do condomínio. Imagine-o dando problema mensalmente. Imagine você, síndico desse empreendimento, sendo questionado, a cada falha, e tendo que explicar para muitos moradores, o problema da vez. Esse cenário é o que muitos síndicos precisam enfrentar com seus portões elétricos, ou automáticos.
Veja abaixo alguns tipos e cuidados que se deve ter com o equipamento no condomínio:
Qual o mais adequado? O mais importante é que o motor seja compatível com portão e a frequência de uso. Os especialistas citaram como o maior causador de problemas para o uso do equipamento é o subdimensioamento do motor – que muitas vezes pode ter sido entregue de maneira errada pela construtora.
É importante que o motor apresente potência de acordo com o peso do portão, e que seu número de ciclos (de abertura e fechamento, por hora) também esteja compatível com as necessidades do condomínio. Ou seja, um empreendimento que tenha um horário de entrada e saída extremamente corrido, não pode considerar apenas 15 ciclos por hora. Ele pode funcionar por um período, mas isso irá gerar desgaste das peças e menor tempo de uso do motor. Para o condomínio que deseja mais segurança e agilidade de abertura e fechamento do portão, isso também deve ser levado em conta no momento de se adquirir um novo equipamento, já que a velocidade dos ciclos do portão depende do tipo de motor e da estrutura do portão. No mercado, hoje existem modelos super rápidos de portões automáticos. Mais recomendados são os tipos deslizantes e basculantes.
Manutenção Preventiva
A manutenção preventiva, como sempre, é crucial para que a vida útil do equipamento se prolongue. Uma boa empresa de manutenção é fundamental. Os funcionários, porém, também podem colaborar. Manter os trilhos limpos, e perceber se o tempo de abertura e fechamento permanece sempre constante são de extrema ajuda. O portão também não deve se fechar com muita rapidez de uma hora para a outra, nem apresentar barulhos ou trepidações. Além disso, os funcionários devem colaborar não utilizando a garagem como entrada e saída de pedestres. Caso isso seja necessário, como nos empreendimentos em que moradores com animais só podem entrar e sair por esse local, deve-se deixar o portão completar seu ciclo, e não deixando-o aberto apenas o suficiente para que o pedestre saia. O mesmo vale para quando um segundo carro aproxima-se do portão ainda em fechamento. Deve-se esperar o fechamento completo para, então, abrir o portão novamente. O cuidado com a fiação do sistema também é importante. Caso o portão apresente muitos curtos, vale verificar se os fios estão em boas condições. Uma observação acurada do equipamento também colabora para prolongar sua vida útil. Não é normal que o portão ou o motor apresente defeitos ou necessitem de reparo mensalmente.
Contrato de manutenção
É muito importante que o contrato com a empresa prestadora de serviços contenha as seguintes especificações:
Se a troca de peças está incluída na prestação de serviços. O tempo de resposta da empresa, tanto no horário comercial quanto em finais de semana, feriado e outros horários. A obrigatoriedade da manutenção preventiva. No contrato deve constar o número de visitas mensais (de uma a duas). O número de chamados mensais a que o condomínio tem direito.
LIMPEZA DE CAIXAS D´ÁGUA
Manutenção deve ser periódica e reservatório deve estar sempre limpo.
Fazer ao menos duas limpezas no local por ano. Em São Paulo e alguns outros municípios, é lei. A empresa deve possuir Alvará da Vigilância Sanitária. Os períodos sugeridos para a execução do serviço são os meses de outubro e fevereiro, para que o condomínio se prepare para o uso mais frequente da água no verão e quatro meses depois fique com a caixa em dia para o inverno. Em geral, empresas de controle de pragas oferecem pacotes desse serviço aliado à limpeza da caixa. Os colaboradores da empresa também devem usar o equipamento de proteção individual: luvas, galochas, máscaras de proteção simples, já que ficam em contato com produtos químicos.
A empresa contratada deve checar situação estrutural e externa do reservatório. Fechar a entrada de água e esvaziar o reservatório. Eliminar toda a sujeira, inclusive manchas (desde que possível), enxaguar e esvaziar novamente. Fechar adequadamente o reservatório, se possível com lacre e cadeado, impedindo a entrada de qualquer elemento estranho. O Zelador deve anotar a data da limpeza. Terminada a tarefa, deixar encher o reservatório e liberar para o consumo.
Potabilidade – É conveniente (e muito importante) efetuar análise bacteriológica para verificar a eficiência da desinfecção (limpeza). Em edifícios, é conveniente fechar antecipadamente a entrada do reservatório inferior, utilizando o superior para o consumo. O teste é uma análise físico-química laboratorial que visa identificar a presença de bactérias, germes, entre outros organismos nocivos aos seres humanos. É aconselhável efetuar o teste semestralmente, após a limpeza da caixa d’água. Deve ser realizado por um laboratório especializado, pois o teste só tem um bom resultado se a mostra é bem coletada, ou seja, o frasco deve ser estéril. Outro ponto importante é onde coletar a amostra. As próprias empresas que fazem a limpeza oferecem este tipo de serviço, mas o ideal é que a análise seja feita em laboratório independente. A coleta deve ser efetuada no reservatório, após sua limpeza. Ao contratar a empresa para a manutenção e realização do teste, certifique-se que tal empresa ou laboratório tem o alvará da vigilância sanitária em dia, e que o responsável técnico exista realmente. Para comprovação, deve exigir a cópia do alvará com a devida validade. A execução dos serviços deve ser acompanhada por um responsável local (zelador/síndico). Se a água da caixa for reprovada na análise de potabilidade, pode-se entrar em contato com a empresa pedindo uma nova limpeza. Vale lembrar que o síndico é responsável também por esse quesito no condomínio e que se algum condômino passar mal devido a má qualidade da água, ele poderá ser acionado, inclusive judicialmente.
CONTROLE DE PRAGAS
Cuidados ao contratar empresas e orientações sobre o assunto.
Conferir se a empresa tem Alvará de Funcionamento expedido pelo Centro de Vigilância Sanitária e os produtos utilizados são registrados no Ministério da Saúde. Para ter o Alvará de Funcionamento, a empresa deve ter um técnico responsável: engenheiro agrônomo, engenheiro químico, biólogo ou um veterinário. Observe se consta na proposta o registro do técnico responsável, o nome do produto a ser usado e o antídoto. Peça para a empresa uma inspeção no imóvel, com dia e hora pré-determinados, para a empresa elaborar um diagnóstico, e após a visita nos locais, discriminar os tratamentos que serão realizados se passar um orçamento fechado (com custo total do trabalho a ser realizado). Só aceite orçamentos fechados. A cobrança por litro utilizado pode não apenas encarecer o tratamento, como também facilitar golpes. Verifique a garantia do produto e do serviço.
Prevenção: melhor época do ano para contratar
Cuidados na aplicação
Todos os condôminos devem ser avisados da data e hora do serviço, com pelo menos 48h de antecedência. Verifique junto à empresa se há necessidade de retirar crianças ou animais domésticos durante a aplicação, e sobre a restrição de sua circulação no período posterior, para comunicar aos condôminos. Para a segurança da população condominial, não utilize produtos sem registro na ANVISA (Agência Nacional de Vigilância Sanitária), como o popular “chumbinho” anti-ratos. O órgão realiza testes de eficiência e toxicidade com os produtos. Também exige que os produtos tenham no rótulo recomendações sobre antídoto e procedimentos em casos de intoxicação.
INSTALAÇÕES ELÉTRICAS
Riscos, manutenção e responsabilidade do síndico. Nada é para sempre. E, em se tratando de condomínios, é bom que isso fique claro, já que tudo precisa de manutenção, principalmente quando se trata de instalações elétricas. O entendimento entre os especialistas é que a durabilidade das instalações de um empreendimento gire em torno de 30 anos. E é possível imaginar como a demanda por energia elétrica dentro das unidades mudou nesse período de tempo.
A estimativa da Procobre, instituição que promove estudos e pesquisas sobre o uso de cobre na América Latina, é de que a demanda por energia elétrica aumentou em seis vezes nesse período. Para ilustrar a situação, na década de 1980, um modelo comum de chuveiro era de 1.800W. Hoje a potência do aparelho chega a 6 mil W. No passado, um fio de bitola de 2,5 mm era mais que o suficiente para suprir as necessidades de uma casa. Agora, essa medida é de 6 mm. Portanto, muitos condomínios ainda contam com instalações defasadas, e os riscos vão desde quedas de energia e incêndios a choques de alta voltagem, que podem, inclusive, matar uma pessoa. E não custa lembrar que o síndico é co-responsável pela segurança dos moradores.
Por isso, tal questão – muitas vezes negligenciada por síndicos e administradores – deve ser tratada com seriedade e atenção, até porque, além dos riscos, também pode gerar desperdícios consideráveis para o condomínio, devido a fuga de energia.
Veja abaixo o que fazer para não ficar às escuras e evitar acidentes e desperdícios:
Sinais
Se a instalação elétrica de todo o empreendimento está antiga ou não está apta para tanta demanda, pequenas falhas começam a acontecer: energia que vive caindo, luz piscando, tomadas que esquentam, pequenos choques, quedas dos disjuntores, cheiro de queimado ou de fumaça. Esses sinais mostram que a rede elétrica precisa de uma intervenção. Por isso, um zelador atuante pode ajudar, e muito, a captar os primeiros sinais de que algo não vai bem, ao relatar imediatamente para o síndico. Os custos com reformas serão menores do que se o problema for adiado indefinidamente. Nesses casos, vale chamar uma empresa especializada no assunto, que deve contar com um engenheiro elétrico e com a aparelhagem necessária, como aparatos que medem fuga da energia e que gerenciam o consumo. Assim, ele vai poder diagnosticar corretamente o que há de errado com o condomínio.
Inspeção e manutenção
A medida mais usada por condomínios que começam a sentir problemas elétricos é a troca do disjuntor. Essa, porém não é a melhor decisão a ser tomada. O ideal, em casos em que há quedas frequentes do disjuntor, é que seja feita a troca dos fios em questão, para que assim, o uso da energia elétrica aconteça deforma responsável. O ideal é que prédios façam uma inspeção completa da parte elétrica a cada cinco anos, com empresa especializada. Novas edificações podem esperar dez anos. Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário rever toda a parte elétrica – saber se o condomínio conta com um aterramento adequado e se segue as recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), como um dispositivo de proteção diferencial residual, obrigatório em edificações desde1997. Além de adequar as instalações do condomínio, essas melhorias também reduzem ou eliminam fuga – e consequente desperdício – de energia elétrica. Estudos apontam que uma estrutura adequada reduz, em média, 5% do valor da conta de energia.
Outra troca que deve ser feita o mais rápido possível em prédios antigos é a dos quadros de força. Nesses casos, não só a estrutura de madeira pode ser danificada por cupins, como os fios elétricos também. Até suas capas podem ser comidas pelo bicho. A troca deve ser feita por uma estrutura de metal, mais resistente e adequada para o uso. Quem estiver interessado em investigar as condições elétricas de seu condomínio pode fazer uma verificação do padrão médio de consumo das unidades, com uma empresa especializada. Basta fazer um levantamento dos equipamentos usados ali – é preciso contar com a ajuda dos moradores. Com esse dado, é possível saber se o condomínio consegue atender a essa demanda de maneira tranquila. Caso a resposta seja negativa, será necessário, provavelmente, reprojetar o centro de medição do empreendimento, e refazer todo o cabeamento, desde o centro de medição até as prumadas. Também será necessário pedir à concessionária de energia por um aumento na oferta de seu produto para o local.
PLAYGROUNDS
Manutenção correta e cuidados evitam problemas. Os cuidados com o playground devem estar na lista de tarefas que a equipe de manutenção executa diariamente. A limpeza é fundamental, da mesma forma como cobrir a areia. Outro ponto importante é a inspeção dos brinquedos: verificar há parafusos soltos, presença de ferrugem em brinquedos com estrutura metálica, partes com tinta solta, tudo isso contribui para dar mais segurança às crianças, bem como para a durabilidade dos brinquedos, confira outras dicas: Manutenção sempre deve ser preventiva, verifique sempre parafusos, encaixes, apertos e se os brinquedos estão chumbados de maneira adequada; A norma 14350, parte 2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABTN), estabelece que o playground deve ter livro de inspeção e inspeções, diárias, semanais e mensais. É preciso também uma inspeção certificada pelo fabricante pelo menos a cada ano. Os brinquedos devem estar separados por pelo menos 1,30m. Qualquer defeito no brinquedo deve ser comunicado ao zelador ou ao corpo diretivo do condomínio. A durabilidade dos brinquedos varia conforme o material: os de plástico devem durar, em média, três anos, já os de plástico com estrutura metálica são mais resistentes, duram entre 15 e 20 anos. Cubra as caixas de areia. Pisos de borracha são a melhor alternativa, eles diminuem o atrito com o chão em caso de queda, melhoram a aderência dos brinquedos, proporcionando mais segurança. Lembre-se, cuidando dos brinquedos eles terão vida útil maior, o que gera economia para o condomínio.
Deixe a areia limpa
No mercado já existe também um produto específico esterilização de areia. Trata-se de uma fórmula atóxica, capaz de descontaminar a areia e solos, inclusive de vermes, bactérias, vírus, fungos. Uma outra alternativa é substituir a areia. O mercado já dispõe de uma areia especial atóxica. Ela é mais fácil de limpar e os gatos não gostam muito dela.
Contratação
Meça o espaço onde será instalado o playground, as medidas são fundamentais para fazer cotações. As normas 14350 1 e 2 da ABNT servem de orientação, elas propõem padrões rígidos para a escolha dos brinquedos e também para a montagem do playground. Quando for fazer os orçamentos, verifique se as empresas que produzem os equipamentos possuem certificado que atende às normas da ABNT. Por conta da durabilidade, os brinquedos mais procurados são os de plástico com estrutura metálica ou de madeira, que casa com projetos paisagísticos atuais. Esses de madeira não são aqueles antigos com rolinhos de eucaliptos, eles possuem design moderno e bom acabamento. Exija sempre brinquedos confeccionados com materiais atóxicos. Em condomínios novos, as construtoras são responsáveis pelos equipamentos por cinco anos.
PARA-RAIOS
O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo, cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior no período de chuvas, por isso, é importante saber como se proteger desse risco. O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção necessária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o para-raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos. Saiba porque é importante a instalação de um e como deve ser feita a manutenção.
Instalação
Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma que não tenha o sistema instalado. Mesmo nos dias de hoje, com todas as informações disponíveis, é muito comum encontrar instalações falhas. Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve receber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do sistema e um relatório técnico da instalação. A ART é renovada anualmente, a cada manutenção. O equipamento instalado capta a descarga elétrica e conduz, de forma segura, até a terra. A instalação de um sistema de para-raios pode levar de dois a três dias. O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento da queda de raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo sistema de para-raios, mesmo porque, quando esses equipamentos sofrem danos, normalmente, a descarga elétrica vem pelas linhas de transmissão. A instalação deve seguir rigorosamente as instruções da NBR–5419. Há casos de condomínios que utilizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos são seccionados a cada dois metros e não têm condução permanente. Desta forma, a descarga elétrica não será conduzida corretamente. Alguns condomínios também aproveitam as barras de aço da estrutura do prédio como “descidas” para conduzir a descarga elétrica. Entretanto, esta opção só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.
Tipos
A NBR–5419 prevê dois tipos de sistemas de para raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequada, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que trabalharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja a diferença entre os dois:
Gaiola de Faraday: composto de seis partes principais – captor do tipo terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterramento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é posto um captor a cada cinco metros.
Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a captação da descarga é feita pelo mastro.
Riscos
Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o para-raios, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio. Deve-se atentar também para a questão do seguro do prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar problemas na hora de receber a cobertura da seguradora. Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condôminos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de para-raios. O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a laje, nem pensar! Podem gerar problemas, como infiltrações.
Manutenção de Para-raios
O para-raio deve ser checado anualmente, sendo vistoriado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes: A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esticadas ou não, e se os isoladores estão bem fixados à estrutura. O mastro do para-raio possui a luz piloto, que identifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar. A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios. Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra. A manutenção deve incluir o atestado técnico feito por um engenheiro especializado. Importante: O atestado deve ser conclusivo, ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atestado de conformidade.
Seguro
As seguradoras normalmente cobrem os danos causados por raios, mesmo quando há problema no SPDA, entretanto, a falta de manutenção e o ART informando que o sistema esta fora das normas, podem causar problemas. As empresas podem argumentar que os danos ocorreram pela falta de cuidados, o que complica e prolonga o processo de indenização.
EXTINTORES E EQUIPAMENTOS
Dicas e orientações sobre contratação de serviços de recarga e manutenção de extintores, certificação obrigatória: Desde março de 2001, foi criado pelo INMETRO um Selo de Conformidade para extintores, que garante a qualidade do equipamento e das empresas especializadas na manutenção. O selo deve ser trocado a cada manutenção do equipamento, com a data do próximo vencimento (como na troca de óleo de um carro), e é válido em todo território nacional. O selo garante que o extintor ou serviço de manutenção foi certificado por uma instituição credenciada pelo INMETRO. Os extintores normalmente utilizados nos prédios são aparelhos com mais de dez anos de vida. Muito cuidado com preços abaixo do mercado.
Testes e recargas
Tipos de serviço: Recarga (semestral ou anual) e Teste Hidrostático (realizado a cada cinco anos da data de fabricação ou do último teste). Extintores de gás carbônico devem ser inspecionados semestralmente. Os demais extintores, anualmente. Na manutenção são verificados diversos itens, relativos a carga do aparelho, enquanto no teste hidrostático (reteste), o cuidado maior é com o casco, que deverá ter sua tinta retirada, testado a pressão de 1,5 vezes a pressão de trabalho, ter a chapa tratada (verificação do casco e demais itens), ser seco em estufa, pintado e carregado. O extintor deve sofrer teste hidrostático (reteste) a cada cinco anos. Exija da empresa que fará a manutenção a substituição provisória dos extintores, garantindo a segurança do edifício. Não permita que pessoas não habilitadas façam a manutenção dos extintores. A ordem de serviço deve ser preenchida e assinada pelo técnico responsável pela manutenção. A troca de peças fica restrita aos anéis vedadores, chamados de “O-ring”. Os extintores que passarem por manutenção devem ter o anel amarelo de identificação instalado entre a válvula e o cilindro. Ele deve informar o mês/ano/empresa que realizou a manutenção.
Contratação
Um problema que tem ocorrido com frequência em condomínios diz respeito ao orçamento para manutenção e recarga de extintores. Muitas vezes o síndico ou administrador contratam uma empresa pelo melhor preço, e nomeio do processo há um “susto”: grandes aumentos de custo, motivados por itens não previstos inicialmente. Por isso, administradores profissionais recomendam que os condomínios trabalhem com orçamentos fechados.
Recursos de Contingência
É necessário sempre obter reservas de contingência para casos de emergência, como: Reservas financeiras Alarmes. Áreas de Escoamento. Peças de reposição. Arquivos atualizados. Brigada de Incêndio. Tudo deve estar funcionando perfeitamente. Realizar testes prévios. Equipamentos; Motores; Processos; Sistemas, etc.
Tipos de Manutenção.
Formas de controle
Faça um plano de ação da sua manutenção corretiva. Ou seja, daquilo que você espera que vai quebrar ou que terá que arrumar na sequência. Tenha um plano de manutenção preventiva. Mantenha sua planilha de controle sempre atualizada e procure implantar métodos e sistemas novos que possam auxiliar naquele trabalho. Rotina na atividade de manutenção. Conhecimento do empreendimento. Vistoria e análises. Periodicidades de eventos. Plano de manutenção preventiva. Plano de ação manutenção corretiva. Controles e implantação.
Sistema do Edifício
Quais sistemas estão presentes em um edifício: Sistema estrutural. Sistema de vedação e revestimentos Sistema de impermeabilização. Sistema de coberturas. Sistemas de esquadrias. Sistemas de instalações hidráulicas. Sistemas de instalações elétricas e SPDA (sistemas de proteção contra descargas atmosféricas. Sistemas de máquinas e motores.
Danos Estruturais
Quais são os danos há uma estrutura que deve ficar atento? Trincas – Podem revelar problemas muito sérios. Se forem grandes ou estiverem aumentando, devem ser analisados por um engenheiro. Exposição das armaduras do concreto. Ficar atento. Chamar um técnico engenheiro para análise e orientações sobre o que precisa ser feito. Pode haver a necessidade de recuperação estrutural.
Paredes de vedação
Vedação é quando as paredes elas não são estruturais, são apenas de vedação, de fechamento. Esta alvenaria pode ser de vários materiais: Alvenaria blocos de concreto. Concreto comum. Concreto celular. Tijolos maciços. Tijolos furados. Blocos de gesso. Gesso Acartonado (Dry Wall). Saber do que são feitas as paredes é importante, porque vai orientar quais ações e intervenções podem ser feitas sobre elas, se podem ser furadas, se podem ser cortadas, o que pode pendurar na parede.
Impermeabilização
Sistemas Rígidos. Argamassa com aditivos químicos que reduzem porosidade. Fáceis de trincar. Ideais para locais com temperaturas constantes, sem exposição ou dilatação: Poços de elevador. Caixa d’ água enterrada. Subsolos. Sistemas flexíveis. Revestimentos impermeabilizantes. Mantas asfálticas. Condições de temperaturas variáveis e expostas, como: coberturas, lajes, caixas d´água superiores, etc. Infiltrações – Mais comuns nas coberturas, lajes do térreo e garagens. Nas garagens (infiltrações em cortinas), muitas vezes não há solução 100% eficaz e a solução é captar a água da infiltração e canalizá-la.
Instalações Hidráulicas
Sistema de abastecimento. Cavaletes e Hidrômetro. Reservatórios. Barrilete (que faz a distribuição de água para o prédio). Válvulas (tomar cuidado com vazamentos invisíveis). Fazer inspeções contínuas nas unidades Rede de esgoto deve ter declividade correta, pontos de visita e caixas de passagem. Rede de águas pluviais não pode haver ligações com a rede de esgoto. Captação e aproveitamento da água da chuva implica em estudo de viabilidade.
Instalações Elétricas
Entrada de energia. Composta de uma chave geral, que se encontra dentro do centro de medição. É onde também ficam os medidores individuais. Centro de medição deve conter: Placa de sinalização. Isolamento. Controle de acesso. Quadro de distribuição. Atenção: Disjuntores que se desarmam constantemente é sinal de que há algo errado. Sistema de para-raios tipos Franklin e Gaiola Faraday, os dois tipos devem conter aterramento.
Gestão eficaz
O que é Eficácia em Condomínios? Atender as exigências e expectativas de “todos” os moradores.
Premissas
Consequências
Assim, junto com o conceito de uma gestão eficaz, nós introduzimos a gestão econômica. Como um resultado final desse conjunto de ações, se terá uma redução de custos. Isso não significa que uma gestão eficaz junto com a gestão econômica haverá uma diminuição no valor da taxa condominial. O intuito é aumentar a vida útil dos bens e equipamento daquele condomínio. Com uma gestão eficaz e a gestão moderna, você terá equipamentos com uma vida útil prolongada e diminuição nos custos, e o condomínio comum padrão moderno terá uma valorização do patrimônio.
Mitos
Os mitos que atrapalham a gestão eficaz:
Condôminos, Funcionários, etc. Gerir com transparência e bom senso. Não privilegiar determinados grupos. Pensarem na coletividade. Todos são um grupo só.
Administradora
O que a administradora deve fornecer ao condomínio:
Moradores
Como lidar com os moradores, diante de reclamações ou infrações: Reclamação dos moradores, atitudes em relação a moradores infratores, não é o síndico que deve pessoalmente repreender e nem nenhum funcionário do condomínio. O morador não gosta de ser repreendido na frente de outros, sendo assim, as medidas a serem tomas são: aplicar carta de advertências, multas e outros recursos à sua disposição e por intermédio da administradora, para não envolver a pessoa do síndico. Deixar a administradora responsável por aplicar esse tipo de punição para se tornar impessoal. Qualquer reclamação que o síndico possa receber é imprescindível que este só tome alguma providência, após o registro da reclamação no Livro de Ocorrências. O síndico não deve ter sua privacidade invadida e da mesma forma não deve invadir a privacidade dos moradores. Em convenções existe a premissa de que os membros do conselho aplicam as multas.
Escolhendo a Administradora
Dicas de contratação. Experiência de mercado. Visite a sede da empresa para poder analisar a estrutura disponível. Buscar referências: verificar a relação que ela tem com outros clientes. Conhecer o grau de tecnologia utilizada. Ler e exigir um contrato completo e claro. Deve constar tudo. Analisar custos não previstos em contrato. Definir a sistemática a ser utilizada e os processos da administradora na gestão.
Relação com Funcionários Terceirizados
Considerar antes se são terceirizados ou não. Se forem terceirizados, o tratamento deve ser direto com a terceirizada e não diretamente com os funcionários. Hierarquia. Considera o condomínio sempre como uma empresa. Deve ter um gerente ou zelador para passar para os demais o que é para ser feito. Determine horários e rotina de atendimento. É importante estipular dias e horários para atendimentos dos funcionários, para não gerar um desconforto nem para o síndico e nem para o funcionário. Privacidade: O síndico não deve ter sua privacidade invadida e da mesma forma não deve invadir a privacidade dos moradores. Anotações!!! Síndicos e Zeladores sempre devem fazer anotações para se manterem organizados e para não haver informações distorcidas. Zeladores devem ter sempre anotado as datas de manutenção dos equipamentos e outros.
Relação com Funcionários Próprios
Treinamento dos Funcionários. O funcionário deve ser treinado, ele deve ser adaptado para aquele prédio. Nunca coloque um funcionário em seu cargo sem treinamento devido. Nunca receba dinheiro. Dinheiro somente através de depósito bancário ou pagamento de boleto, para se precaver de futuras desavenças. Referências: Sempre checar se as informações são verídicas. Cuidado com as verificações por telefone. Para determinados cargos é importante que seja checado no local. Já existem empresas que fazem essa verificação Demissões: O funcionário que é demitido e que trabalha na área da segurança, deve cumprir aviso prévio em casa. Não fazer acordos de demissão.
A forma que o morador enxerga
Visibilidade. De toda a complexidade de uma gestão condominial, o morador tende naturalmente a enxergar tudo de uma forma resumida e simplista do seu trabalho. Considere isso! Valorize, sempre que possível, o seu trabalho. Use de todos os meios para divulgar e comunicar seu trabalho, através de comunicados, internet, jornalzinho, assembleia, etc…
Ética
Trabalhar com impessoalidade. Nada de clientelismo. Não se deve privilegiar amigos ou fornecedores. Trabalhar com o mesmo critério e padrão para todos: Fornecedores,
Conclusão
Um síndico deve ter uma visão global do condomínio. Ou seja, que tenha uma gestão 360 graus e que não fique focado em uma determinada área ou situação.
Sustentabilidade
Este item não tem como objetivo esgotar o assunto sobre Sustentabilidade em Condomínios. O intuito deste é explicar o conceito e abordar a aplicação da sustentabilidade dentro dos condomínios.
Certificação
Green Building Council, certifica Condomínios “Verdes”. Prédios com alto grau de recursos, infra estrutura, e práticas sustentáveis. Além de todo o benefício ambiental, significa valorização do imóvel. Resultado de Pesquisa (Estados Unidos) sobre Edifícios Verdes – 16% de aumento de produtividade dos funcionários – 30% de redução no consumo de energia – 50% de redução no consumo de água – 40% de queda nos custos de operação e manutenção (aumento da vida útil dos equipamentos).
Práticas tradicionais
Coleta Seletiva. Reuso de óleo de cozinha. Reuso de água. Lâmpadas econômicas. Aquecimento Solar (piscina e áreas em comum). Equipamentos sanitários eficientes. Capachos com retenção de poeira. Uso de produtos sem cloro.
Práticas avançadas
Manutenção dos jardins com baixo consumo d’ água e Irrigação controlada. Medidores de águas e de gás individuais. Trocador de calor (piscinas). Utilização de tintas – baixa emissão de compostos orgânicos. Medidor de CO2 – áreas de grande concentração. Compra de equipamentos – baixo consumo (selos de certificação energética e ambiental).
Práticas de difícil aplicação
Os próximos itens são de responsabilidade das construtoras. Telhado ecológico. Medidores individuais. Pinturas refratárias. Janelas espaçosas. Projeto de reuso de água.
Energia Reativa
Em alguns estados, existe um cobrança de energia reativa que a ANNEL passou autorizar desde o ano 2000. Avaliar o nível que possui. Consumidor paga e não sabe. Não produz trabalho necessário para o fluxo. Ocupa espaço no sistema, mas não é utilizada. Concessionárias cobram pela ineficiência dos consumidores, e isso gera uma multa junto com a conta de consumo. Fator de potência: entre 0% e 100%. Consumidor deve usar, no mínimo 92%. Abaixo disso, a multa é cobrada. Solução: Banco de capacitores (equipamento).
Viabilidade
É importante lembrar que antes de aplicar muito desses itens, é preciso avaliar a viabilidade da aplicação. É necessário um diagnóstico que aponte em que nível o edifício ou aquela construção possui para que se permita ou não aplicação de um determinado item do conceito de sustentabilidade. Avaliar nível da edificação (se esta preparada para isso). Avaliar custos – Existe algum incentivo governamental?
Assembleia Geral
Ordinária: Obrigatória, uma vez por ano. Aprovação de contas. Aprovação de previsão orçamentária. Eleição de síndico e corpo diretivo, se for o caso. Alguns assuntos de interesse geral.
Extraordinária: Não é obrigatória. Ocorrem sempre que necessário. Qualquer assunto relevante de interesse coletivo.
Edital e Convocação
Quem faz a Convocação? Feita pelo próprio Síndico. Na ausência do síndico, pode ser o subsíndico ou ¼ dos condôminos. Em último caso, se a assembleia não for convocada por ninguém, qualquer condômino pode encaminhar para o judiciário para que esse faça a convocação. O que deve constar no Edital: Data de realização, horário (1ª e 2ª convocação), local, itens da pauta, itens com quórum específico, protocolo de entrega: O síndico deve se certificar que todos os condôminos foram convocados, ou por carta mediante registro, ou por protocolo. Caso algum condômino não for convocado para assembleia, ele pode requerer e será aceito o cancelamento da assembleia.
Trabalhos
Composição da mesa – Presidente: verificar convenção. Secretário: eleito pela assembleia e responsável pela elaboração da Ata. Síndico: verificar convenção. Lista de presença: Unidade, nome e assinatura.
Ata
Quem elabora: secretário (verificar convenção). O que constar: todos assuntos que foram discutidos, de forma clara e objetiva. Quem assina: presidente e secretário (verificar convenção). Qual o prazo de distribuição: verificar convenção (de 8 a 10 dias, geralmente). Quem distribui: porteiro, zelador, síndico, ou administradora (de forma protocolada). Quem registra: Administradora ou síndico.
Ata Notarial
Conceituamos a ata notarial como instrumento público através do qual o tabelião ou seu preposto – a pedido de pessoa interessada ou por quem a ela represente – autentica em forma narrativa os fatos, se estado, e tudo aquilo que atesta por seus próprios sentidos sem a emissão de opinião, juízo de valor ou conclusão, portando por fé (pública) que tudo aquilo presenciado e relatado representa a verdade com consignação nos livros de notas.
Apresentação Pessoal para Eleição
Como o síndico deve se portar na assembleia que decidirá sobre sua eleição:
– De preferência, fique em pé ao se apresentar;
– Fale para que todos possam lhe escutar e seja claro;
– Procure se vestir de maneira social ou discreta;
– Olhe sempre fixo nos participantes, evite olhar para os lados ou para baixo;
– Procure ser bastante sucinto e objetivo;
– Responda claramente aquilo que foi perguntado e, se não souber a resposta, responda claramente que buscará resposta.
– E, principalmente, seja você mesmo!
A s 10 principais coordenações:
10.Boa estratégia de comunicação
1) LIMITAR O DESGASTE
É essencial limitar horários para sua atuação, orientando inclusive o zelador e os porteiros a não dirigir reclamações por interfone. Em assembleias, ou quando surgem problemas de convivência no dia-a-dia, não tomar parte em discussões nem alimentá-las.
Dicas:
2) DIVIDIR FUNÇÕES E RESPONSABILIDADES
É sempre conveniente limitar o máximo possível o trabalho do síndico, contando com uma empresa administradora ou escritório de contabilidade. Por outro lado, dividir responsabilidades e funções é dividir poder, ou seja, envolver os condôminos na gestão da coisa comum. Decisões importantes devem ser tomadas pela assembleia. O síndico é o Poder Executivo do condomínio, ou seja, ele executa o que todos determinaram. Assim, o síndico não será “crucificado” caso aconteça algum problema.
Dicas:
3) CONHECER A LEGISLAÇÃO
Tudo o que o síndico faz tem de estar respaldado pelas leis e pela Convenção Condominial. Deveria ser o primeiro ato de uma gestão uma leitura atenta destes textos, que não são muitos. Eles já trazem pronta a solução para os principais conflitos que podem ocorrer. Basta aplicar corretamente.
Dicas:
4) ORGANIZAÇÃO
O síndico não pode ser “inimigo dos papéis”. Os condomínios necessitam muita documentação que necessita, legalmente, ser arquivada: notas fiscais, documentação trabalhista, atas de assembleias. Como também é preciso controlar muitos setores simultaneamente (segurança, inadimplência, funcionários etc.), é aconselhável ter planilhas onde se registre o andamento de cada questão pendente.
Além disso, para lidar com o dinheiro comum (e depois, como exige a lei, prestar contas anualmente), é preciso saber exatamente o que está sendo gasto em quê, e ter uma previsão orçamentária.
Dicas:
5) PERCEBER AS DEMANDAS
É importante ter uma percepção concreta do que os condôminos pensam sobre os serviços do condomínio, sobre o que eles desejam de melhorias, o que não está sendo feito e é necessário.Dica:
6) AUTORIDADE SEM AUTORITARISMO
O síndico “linha dura” sempre acaba criando mais descontentamento do que ordem. É preciso fazer os moradores cumprirem o que é determinado pelas leis, pela Convenção e o Regulamento Interno, é claro, além das decisões soberanas da assembleia. Mas o síndico não deve criar regras, apenas executá-las, deixando isso claro para a comunidade condominial.
Dicas:
7) CONHECER BEM O CONDOMÍNIO
Isso inclui os funcionários, a estrutura da edificação, e os condôminos.
Dicas:
8) AGIR COM CRIATIVIDADE
Tente descobrir soluções a partir das condições do condomínio. Em condomínios com muitas crianças, é possível envolvê-las em uma campanha de reciclagem, por exemplo; em condomínios com muitos idosos, organizar ações para a terceira idade em áreas comuns pode ser muito estimulante para esses moradores.
9) NUNCA DESCUIDAR DA MANUTENÇÃO
O jardim é um caso claro: quando o condomínio não contrata por muito tempo uma empresa de paisagismo ou um jardineiro para a manutenção, acaba gastando muito mais, porque vai ter de reformar todo o jardim. O mesmo acontece com os equipamentos e a estrutura do condomínio, como: tubulações, elevadores, portões, lajes, para-raios, infiltrações, trincas, sistema de segurança, etc.
Dica:
10) BOA ESTRATÉGIA DE COMUNICAÇÃO
Não basta ser eficiente e honesto, é preciso que os condôminos sejam lembrados disso. Os síndicos devem comunicar-se sempre com os condôminos, mostrando o que está sendo realizado e o que está sendo feito com o dinheiro do condomínio.
É importante se comunicar com muita clareza, desde o “recadinho” de duas frases afixado no elevador até, eventualmente, o jornal do condomínio.
Dica:
PRESTAÇÃO DE CONTAS
Para que não haja dúvidas quanto à utilização, e à aplicação dos recursos financeiros do condomínio, o síndico deve apresentar mensalmente aos membros do Conselho Fiscal, uma pasta contendo balancete com prestação de contas, do qual deverão constar todas as receitas e despesas realizadas durante o período anterior, bem como a documentação comprobatória dos pagamentos efetuados. Esse trabalho, normalmente é realizado pelas administradoras, deve ser entregue ao síndico, em média, entre os dias 20 e 25 do mês subsequente. As pastas poderão conter, ainda, relatórios complementares que facilitem a análise dos membros do Conselho. Especial atenção deve ser dada aos resumos financeiros (bancos) e à relação de inadimplência. Para evitar maiores problemas a relação de unidades inadimplentes não deve ser divulgada em quadros de avisos, atenha-se a divulgá-la na pasta mensal. Verificada a documentação, e esclarecidas as dúvidas se houverem, o Conselho deve emitir parecer sobre as contas e recomendar, ou não, a sua aprovação pela Assembleia Geral.
Reajuste da taxa condominial, o que considerar: histórico de despesas, benfeitorias futuras, inadimplência, situação atual das contas. Cuidado: evitar a atualização da taxa a todo custo pode gerar desequilíbrio nas contas, o que não é recomendável. Dissídios e encargos trabalhistas, contas de água e luz, despesas e contratos de manutenção e gastos extras de final de ano.
Erros comuns
– Não atualizar a taxa condominial por acreditar que se elas fecharam o ano anterior sem problemas não será necessário;
– Não colocar na conta do aumento itens como o dissídio e décimo terceiro salário dos funcionários, além da atualização de contratos de manutenção;
– Fazer uma conta “justa” para a nova taxa, que não deixe margem para qualquer eventualidade que o condomínio possa passar;
– Basear o reajuste na inflação, já que muitos gastos do condomínio não seguem o índice;
– Deixar de considerar a média de inadimplência do condomínio.
DICAS DE RECICLAGEM
Quais as principais mudanças trazidas pela implantação da Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS) Lei 12.305 2010?
As principais inovações trazidas por esta lei foram: a implementação da coleta seletiva, elaboração de planos de gestão de resíduos sólidos por todos os entes da federação, a responsabilidade compartilhada dos resíduos gerados, e a valorização e inclusão social dos catadores de materiais recicláveis. O que é reciclável? É reciclável todo o resíduo descartado que constitui interesse de transformação de partes ou o seu todo. Esses materiais poderão retornar à cadeia produtiva para virar o mesmo produto ou produtos diferentes dos originais.Por exemplo: Folhas e aparas de papel, jornais, revistas, caixas, papelão, PET, recipientes de limpeza, latas de cerveja e refrigerante, canos, esquadrias, arame, todos os produtos eletroeletrônicos e seus componentes, embalagens em geral e outros.
Papéis: todos os tipos são recicláveis, inclusive caixas do tipo longa-vida e de papelão. Não recicle papel com material orgânico, como caixas de pizza cheias de gordura, pontas de cigarro, fitas adesivas, fotografias, papéis sanitários e papel-carbono.
Plásticos: 90% do lixo produzido no mundo são à base de plástico. Por isso, esse material merece uma atenção especial. Recicle sacos de supermercados, garrafas de refrigerante (pet), tampinhas e até brinquedos quebrados.
Vidros: quando limpos e secos, todos são recicláveis, exceto lâmpadas, cristais, espelhos, vidros de automóveis ou temperados, cerâmica e porcelana.
Metais: além de todos os tipos de latas de alumínio, é possível reciclar tampinhas, pregos e parafusos. Atenção: clipes, grampos, canos e esponjas de aço devem ficar de fora.
Isopor: Ao contrário do que muita gente pensa, o isopor é reciclável. No entanto, esse processo não é economicamente viável. Por isso, é importante usar o isopor de diversas formas e evitar ao máximo o seu desperdício. Quando tiver que jogar fora, coloque na lata de plásticos. Algumas empresas transformam em matéria-prima para blocos de construção civil.
DICAS SOBRE BARULHO E EDUCAÇÃO:
Estes são temas polêmicos dentro de condomínios. Sejam condomínios grandes ou pequenos.
São dois temas muito próximos, onde um é reflexo do outro.
Barulho e educação não se mede, uns tem mais e outros tem menos. Não se pode medir o barulho e nem a educação de cada um. As vezes um pequeno barulho incomoda a ponto de ser um transtorno muito grande para uns e para outros um barulho muito forte não incomoda.
O fato é que havendo barulho o síndico deve atender a ocorrência.
Seja empático se colocando no lugar do outro. Crie protocolos para verificar a veracidade dos fatos desta forma você agirá igual para qualquer tipo de barulho. Uma das regras do protocolo é buscar testemunhas para o fato ocorrido e nesse ponto deverá ser um colaborador ou terceirizado para dar amparo a reclamação. Para que não fique somente na palavra de quem reclama contra a palavra do reclamado. Nesse ponto entra a educação de cada um para se resolver o problema.
Obrigações Tributárias do Condomínio
Atualmente as obrigações tributárias de responsabilidade do condomínio não são tão somente voltadas para a folha de pagamento dos empregados. Com a lei 10.833 de 30 de dezembro de 2003, que entrou em vigor em 01 de fevereiro de 2004, mudou a história do condomínio em relação ás obrigações anteriores. Os condomínios edilícios também foram contemplados no artigo 30 & 1º inciso IV, que os inclui na obrigação de reter valores relativos aos valores pagos aos prestadores de serviços.
Isto significa que o condomínio passou a atuar na área contábil, para também calcular os impostos retidos e fazer os devidos repasses para o governo. O condomínio passou a atuar com responsabilidade, sendo um sujeito passivo da obrigação tributária, como responsável tributário, devendo reter um valor, que não lhe pertence, e repassa-lo ao governo. Na falta do repasse aos cofres públicos , o condomínio será responsabilizado pelo delito de apropriação indébita previsto no artigo 168 A do Código Penal.
Além das obrigações fiscais da Receita Federal sobre as contribuições do PIS, COFINS e CSLL, que são retidos pagos pelo condomínio nas contratações de serviços em valores superiores a R$ 5.000,00 de acordo com a Lei 10.833, o condomínio através da instrução normativa nº 3 do INSS, atua com a obrigação da retenção e recolhimento de 11% sobre os serviços prestados por autônomos e empresas fornecedores de mão de obra.
Tributos Incidentes
1) PIS
Os condomínios edilícios, bem como entidades sem fins lucrativos em geral, contribuem com o PIS/PASEP na modalidade “ FOLHA DE PAGAMENTO”. Esta denominação se dá em vista que a base de cálculo da contribuição corresponde a 1% do total da folha de pagamento, compreendendo o somatório dos rendimentos do trabalho assalariado a qualquer título, tais como: salários, gratificações, horas extras adicionais noturno, ajuda de custo, comissões, quinquênios, 13º salário, férias, etc.
O valor devido no mês deverá ser recolhido por meio de DARF, preenchido com o código 8301, até dia 20 do mês seguinte.
Não há que se falar em PIS sobre receita, seja ela de natureza que for, pelo fato dos condomínios e associações serem entidades isentas. Fundamentação: Art 10, IV da Lei nº 10.833/2003.
2) COFINS
Na modalidade faturamento não há incidência da COFINS em relação ás receitas auferidas pelo condomínio edilícios, tendo em vista que essa imposição tributária alcança exclusivamente as pessoas jurídicas. Fundamentação: Art 2º da Lei nº 9.718/1998; art 1º” caput “ das Leis nº 10.637/2002 e 10.833/2003;Arts 13, IX E 14 X da MP Nº 2158-35/2001.
Nos condomínios constituídos na forma de “associação” este assunto deve ser avaliado sob outros aspectos.
Relativamente a COFINS, é importante observar que a isenção aplica-se somente em relação ás receitas derivadas das atividade próprias da entidade, assim entendidas aquelas decorrentes de contribuições, doações, anuidades ou mensalidade fixadas por lei, assembleia ou estatuto, recebidas de associados ou mantenedores, sem caráter contraprestacional direto, destinado ao seu custeio e ao desenvolvimento dos seus objetivos sociais. O benefício de isenção da COFINS, como dito anteriormente, aplica-se somente ás receitas advindas da atividade própria. Assim, as demais receitas auferidas por essas entidades serão tributadas normalmente.
No caso das entidades isentas da COFINS (associações civis), as receitas estranhas ás atividade próprias serão tributadas de acordo com o regime não cumulativo, mediante aplicação da alíquota de 7,6%.
3) IRRF
Os rendimentos do trabalho assalariado, pagos pelos condomínios edilícios, estão sujeitos á incidência do imposto de renda na fonte, calculado na forma da tabela progressiva.
Por outro lado, os rendimentos pagos ou creditados por condomínios a profissionais liberais, trabalhadores autônomos e empreiteiros de obras (pessoas físicas), como remuneração por serviços prestados sem vínculo empregatício, não estão sujeitos á retenção na fonte do imposto de renda ADN CST 29/86, haja visto que somente as pessoas jurídicas estão obrigadas a essa retenção. É o que esclarece o Parecer Normativo CST nº 37de 24/01/1972, ao desobrigar o condomínio desta obrigatoriedade quando a retenção exigir a condição de pessoa jurídica da fonte pagadora. Fundamentação: Art. 620 e seguintes do RIR /99.
O condomínio horizontal, cuja natureza jurídica é associação tem obrigação de reter na fonte não só o imposto de renda sobre o trabalho assalariado, como também sobre o trabalho prestado por autônomo e serviço prestado por pessoa jurídica, cuja atividade seja de natureza profissional. Base legal: IN/SRF nº 23/86.
4) ISS
Ao contratar serviços de terceiros observar a retenção do imposto sobre serviços. O decreto nº 2479/2006 estabelece a condição de contribuinte substituto para os condomínios edilícios. Isto significa que o ISS sempre deve ser retido pelo tomador do serviço, exceto quando o prestador do serviço, pessoa física e /ou jurídica, for cadastrado na prefeitura como contribuinte por estimativa.
Condomínio constituído na forma de associação não é considerado contribuinte substituto, devendo observar o locar da prestação do serviço e o local onde o prestador do serviço está estabelecido.
5) INSS
A instrução Normativa nº. 03/2005 dispõe sobre as normas de tributação previdenciária e equipara a empresa, condomínio edilício e a associação, para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. Fundamentação legal instrução normativa MPS/SRP Nº 3 de 14/07/2005.
A legislação define que a empresa contratante de serviços prestados mediante cessão de mão de obra, deverá reter 11% do valor bruto da nota fiscal ou do recibo de serviço e recolher a importância retida a previdência social.
O artigo 9º, inciso XIII da IN 03 estabelece que deve contribuir obrigatoriamente na qualidade de contribuinte individual o sindico ou administrador eleito para exercer atividade de administração condominial, desde que recebam remuneração pelo exercício do cargo, ainda que de forma indireta. Isto significa que do valor referente a remuneração do síndico deve ser retido 11% para previdência social e o condomínio deverá contribuir com 20% na GPS sobre a mesma base de cálculos.
6) Obrigações Acessórias
Os condomínios edilícios deverão entregar a declaração do imposto de renda retido na fonte (DIRF), caso tenham pagos rendimentos que tenham sofrido retenção do imposto de renda na fonte, ainda que em um único mês do ano calendário a que se referir a declaração.
As demais declarações, por exclusivas de pessoas jurídicas, como ocorre com a DCTF, o Dacon e a DIPJ, não alcançam os condomínios edilícios, que, portanto, estão dispensados de sua entrega, de acordo com a instrução normativa RFB Nº 784/2007. Estas declarações são obrigatórias para os condomínios horizontais, cuja natureza é jurídica e associação.
7) Dica
Para uma maior transparência, o síndico deverá atualizar as Certidões Negativas (CRF – CND – Receita Federal) e apresentá-las em Assembleia Ordinária, em sua prestação de contas, juntamente com as pastas devidamente assinadas por ele e os membros do conselho.
TROCA DE SÍNDICO:
– Para encerrar seu mandato com ‘chave de ouro’, o síndico deve transmitir minuciosamente as informações sobre o funcionamento do condomínio para o novo gestor. Por sua vez, o novo síndico deve estar atento a uma série de procedimentos, que contribuirá para que o condomínio seja administrado de forma organizada, evitando desperdícios de tempo e recursos.
– Informações como andamento de obras, contas a pagar, reparos a serem feitos no prédio, contrato do seguro obrigatório, manutenções e obrigações trabalhistas vão assegurar ao novo síndico mais tranquilidade na execução de suas tarefas.
– Outra recomendação importante para o novo síndico é entrar em contato com a administradora, que geralmente pede um período de 30 a 60 dias para finalizar a prestação de serviços, dependendo do que está previsto em contrato.
DICAS PARA O NOVO SÍNDICO:
Plano de trabalho – Para facilitar seu trabalho, é interessante que o síndico tenha um plano de trabalho estabelecido, com etapas definidas e cronograma claro. Este plano pode ser debatido com a administradora, que tem condições de contribuir para que o novo síndico faça uma boa gestão. O bom relacionamento entre o síndico e a administradora é vital para a adequada gestão do condomínio.
Despesas – O novo síndico precisa saber como funcionam as despesas de um condomínio. Cerca de 90% dos gastos de um prédio estão relacionados a pagamentos de funcionários, contas de água, luz e contratos de conservação e manutenção. Para qualquer planejamento posterior, é importante saber quanto se arrecada, o perfil da inadimplência e como é feita a gestão financeira.
Situação legal – Toda vez que há troca de síndico nos condomínios deve-se fazer a atualização cadastral. Acompanhe com a administradora do prédio a atualização do cadastro do CNPJ na Receita Federal, na Certificação Digital e nos órgãos municipais. Esta rotina, determinada por Lei, preserva o novo síndico, o antigo e mantém a situação cadastral do condomínio em ordem.
Documentos – O síndico deve ficar atento aos documentos gerados pelo condômino. Alguns documentos precisam ser guardados de forma permanente, como cartão de CNPJ, convenção, planta do empreendimento, processos trabalhistas e prontuários de funcionários.
Áreas comuns – O síndico é o responsável pela manutenção das áreas e equipamentos de uso comum do condomínio, cujas regras são estipuladas no regimento interno, incluindo multas e outras penalidades.
Seguros – O síndico é responsável por garantir que o condomínio tenha todos os seguros obrigatórios contratados, como aqueles que cobrem danos à estrutura da edificação, entre outros. Além disso é muito importante que se faça um seguro pessoal chamado RC Síndico que pode ser tanto para pessoa física como jurídica.
Comunicação – O síndico deve disponibilizar canais de comunicação, como e-mail, telefones com whatsapp, mas fuja dos tradicionais livros de sugestões/ocorrências, É importante comunicar todas as benfeitorias, decisões e orientações.
AVCB – Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros, após a vistoria, que declara que a edificação possui todos os requisitos exigidos nos decretos atuais cumprindo os requisitos de segurança contra incêndio e pânico, e que o imóvel esta de acordo com as normas previstas na legislação e possuem sua validade descrita em um documento oficial, emitido e numerado pelo órgão público. A não obtenção ou vencimento pode invalidar apólices de seguro, ocasionar o fechamento do imóvel, gerar multas, entre outras complicações. Este documento é obrigatório por lei para prédios residenciais, comerciais e industriais, normalmente é um dos principais documentos que as seguradoras verificam antes de fecharem um contrato ou os órgãos de fiscalização antes de liberarem e fornecerem o alvará para funcionamento de um negócio.
Para obtenção do AVCB é necessário o Laudo de SPDA (renovar a cada ano), Laudo de Estanqueidade (renovar a cada ano), Laudo de Fachada Envidraçada (se for o caso), Laudo de Compartimentação de Shafts (se for o caso), Laudo de escadas Pressurizadas (se for o caso). Além deste são exigidos inicialmente ART de Manutenção de Equipamentos de Combate à incêndio, ART CMAR (Controle de Materiais de Acabamento e Revestimento, Laudo Elétrico (Anexo R da IT-41/11 e por fim Atestado de Treinamento de Brigada de Incêndio. Assim quando da entrega dos Laudos exigidos após a vistoria aprovada será emitido o AVCB.
É importante que o síndico faça uma relação dos laudos e mantenha sempre atualizados para que não haja prejuízos ao condomínio sendo a responsabilidade do síndico.
E-Social – Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas – é um sistema do governo federal já obrigatório em empresas de grande porte desde janeiro de 2018. A partir de 1º de julho ele passará a ser obrigatório também nos condomínios. O eSocial entrou em vigor em 2014 com o Decreto Nº 8.373/2014, instituído pela Presidência da República. A escrituração e transmissão realizada pelo eSocial substituirá a obrigação das entregas das informações em outros formulários e declarações.
Através desse sistema, os empregadores devem comunicar de forma eletrônica e unificada ao Governo, todas as informações relativas aos trabalhadores, como vínculos, contribuições previdenciárias, folha de pagamento, comunicações de acidente de trabalho, aviso prévio, escriturações fiscais e informações sobre o FGTS.
O Síndico tem um papel muito importante nesta nova rotina e junto com a administradora ou responsável pelo Departamento Pessoal do condomínio. Ele deverá estar atento à todas as exigências do novo sistema, em especial, aos prazos e as informações que precisam ser enviadas com antecedência, para não gerar multas para os condomínios.
DICAS SOBRE POLÍTICA OU POLITICAGEM
O cargo de síndico é um cargo político. Todo cargo que é eletivo é um cargo político, mas também é técnico. Entretanto, síndico não é mediador, síndico não é líder. Síndico é gestor. De acordo com o Art. 1.347 o síndico é escolhido para administrar o condomínio. E o Art. 1.348 diz que ele administra pelos interesses comuns.
Fazer politicagem é:
1- Questionar;
2- Expor para Assembleia;
3- Usar a verdade baseada no RI, na Convenção e nas Leis que regem;
4- Ter Atitude e
5- Principalmente aplicar a União.