É a propriedade em comum onde cada condômino pode exercer todos os direitos compatíveis com impossibilidade divisão. Cabe a cada proprietário, como parte inseparável de sua unidade, uma fração ideal do terreno e sobre as coisas comuns, na proporção de sua cota-parte.

 Art.1348 do Código Civil Compete ao síndico :

– I – convocar a assembleia dos condôminos;

– II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

– III – dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

– IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

– V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

– VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

– VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

– VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

– IX – realizar o seguro da edificação.– § 1o Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.– § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

Além dos deveres e atribuições estipulados no Código Civil, o síndico moderno:

1. É um bom conciliador 2. Organiza a convivência entre moradores 3. Age rápido a não deixar que problemas pequenos tornem-se grandes.

Tipos de Síndico

• Síndico Voluntário
• Escolhido entre os moradores, chamado síndico orgânico
• Síndico Profissional – Contratação aprovada em assembleia
• Síndico Judicial – Condomínio não elege um síndico e não contrata um síndico profissional, ele é indicado por um Juiz de direito para regularizar conflitos de interesse coletivo.

Em uma Empresa temos: Acionistas, Diretores, Gerentes, Consultoria, Auditoria e Lucro.

Em um Condomínio temos: Condôminos, Corpo Diretivo, Zelador/Gerente Predial, Administradora, Auditoria, Gestor Condominial e Valorização do patrimônio.

Previsão orçamentária, Mecanismos de Controle – Planilhas ou extratos de demonstrativos financeiros para checar se os gastos estão acompanhando os números da previsão orçamentária, Plano Diretor, Checklist.

– Obrigações da edificação: Recarga extintores, limpeza caixas d’água, etc…

– Obrigações legais: Assembleias, contratos, seguros, etc…

– Obrigações trabalhistas: NR´s, férias, encargos, etc…

Também pode ser chamado de Plano de Ação. É Planejamento de trabalho a curto, médio e longo prazo.  Apresentado e aprovado em assembleia ele pode ser de 1, 2, 3ou 4 anos. Focado em benfeitorias. Cronograma físico e financeiro daquilo que se pretende a médio e longo prazo.  Uma vez aprovado em assembleia, poderá ter sequência para gestões futuras, podendo haver pequenas modificações.

A hierarquia das leis que regem sobre os Condomínios

MAIOR– Lei 4591/64 (Lei do Condomínio)– Novo Código Civil (Lei 10.406/02) (substituiu os principais artigos da antiga Lei 4591/64_– Lei 10.931/04 (alterações): Alteração do RI não precisa mais de 2/3 assim como a convenção– Lei 12.607/2012 (alteração): Não é mais permitida a locação para não condôminos, exceto se a convenção permitir.

MENOR– Convenção Condominial (não pode ter artigos que confrontem a legislação)– Regulamento Interno (não pode ter artigos que confrontem a convenção)– Decisões das Assembleias (não pode ser em desacordo com a legislação e convenção)– Usos e Costumes: bom senso.

ACIMA DISSO TUDO– Constituição federal, leis municipais e estaduais, CLT, etc…

4 C´s: Carro, Cano, Crianças, Cachorros. Recursos legais que o síndico pode utilizar: 1. Advertência – 2. Multa 3. Notificação judicial – 4. Ação judicial de cobrança e ressarcimento – 5. Boletim de ocorrência  para casos que coloquem em risco a vida dos condôminos. Exclusão de condômino anti social, muito cuidado. Apenas para casos extremos e raros. Contar com assessoria de um advogado

Objetivos

Apresentar as principais Leis aplicáveis (Código Civil, Lei 4591/64) – Analisar sua aplicação aos principais problemas condominiais e casos práticos vivenciados – Normas Internas (Convenção, Regimento).

Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. – Determina o conteúdo mínimo obrigatório que cada convenção condominial deve conter. Conteúdo obrigatório. Artigo 9º:– § 3º Além de outras normas aprovadas pelos interessados, a Convenção deverá conter:– a) a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio, com especificações das diferentes áreas;– b) o destino das diferentes partes;– c) o modo de usar as coisas e serviços comuns;– d) encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;– e) o modo de escolher o síndico e o Conselho Consultivo;– f) as atribuições do síndico, além das legais;– g) a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;– h) o modo e o prazo de convocação das assembleias gerais dos condôminos;– i) o quorum para os diversos tipos de votações;– j) a forma de contribuição para constituição de fundo de reserva;– l) a forma e o quórum para as alterações de convenção;– m) a forma e o quórum para a aprovarão do Regimento Interno quando não incluídos na própria Convenção.

Principais alterações introduzidas ao Código Civil:

Artigo 1.336 CC – São deveres do Condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Resultado: amplia a liberdade para os Condomínios decidirem qual a melhor forma para o rateio de suas despesas.

2.Art. 1.351 CC  – Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. Mudança: Antes da lei, era exigida a aprovação de 2/3 dos Condôminos também para alterar o Regimento.

Código Civil

Capítulo sobre Condomínios:  Artigos 1.331 a 1.358 – Divididos em três seções: – Seção I: Disposições Gerais– Seção II: Administração do Condomínio – Seção III: Extinção do Condomínio.

Código Civil: atribuições do síndico

Seção II Art. 1.348. Compete ao síndico: I – convocar a assembleia dos condôminos; II – representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III – dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V – diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI – elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII – cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII – prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX – realizar o seguro da edificação.§ 1º Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2º O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.

Seção I: Artigos 1.331 a 1.346 – Destaque para o artigo 1.334.  Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:– I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;– II – sua forma de administração;– III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;– IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;– V – o regimento interno.– § 1º A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.– § 2º São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino: I – usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; II – usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais com possuidores; III – votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite. Art. 1.336. São deveres do condômino: I – Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais; I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) II – não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.§ 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.§ 2o O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Outro dever do síndico é a aplicação das sanções prescritas nas normas internas (Artigo 1.334, IV CC). Art. 1.336 CC (sanções)§ 2º O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

– Regras para multas devem estar estipuladas na convenção. Se não estiverem, deve-se alterar a convenção e aplicar as determinações no documento com 2/3 de aprovação.

Art. 1.337 CC (condôminos antisociais). O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

– Multa de 5 vezes o valor da taxa condominial só deve ser aplicada em casos reiterados e com aprovação de ¾ de todos os condôminos– Se o infrator continuar praticando infrações ou atos antisociais, mesmo após aplicação.

Legislação  – Artigo 1336, III CC e Art. 10 Lei 4591/64 – É defeso (proibido) a qualquer condômino: – I – alterar a forma externa da fachada; – II – decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; – III – destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; – IV- embaraçar o uso das partes comuns. – § 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista na convenção ou no regulamento do condomínio, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar desmancha-Ia, à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe for estipulado.– § 2º O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade poderá fazer obra que (VETADO) ou modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unanimidade dos condôminos. Envidraçamento de fachadas: Ainda não há consenso no judiciário se é ou não alteração de fachada (questão polêmica) A recomendação é que, ao menos, seja aprovado em assembleia e um padrão seja definido. Síndico deve ser rigoroso. Risco de desvalorização do patrimônio.

Jurisprudência atual tem dado direito de ter animais domésticos em condomínios, até mesmo na área comum. Desde que não cause transtornos para os demais moradores. Uso do bom senso Legislação Artigo 10, III, Lei 4591/64: “Art. 10. É defeso a qualquer condômino: III – destinar da unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, às salubridade e à segurança dos demais moradores. Os animais são sujeitos de direito, pelo princípio constitucional da inafastabilidade da jurisdição (inciso XXXV do art. 5°). Cães e gatos abandonados de rua podem ser alimentados por protetores ou pessoas em condomínios. Se tiverem problema procure uma delegacia e o ministério público. Os cuidados aos animais comunitários não oferecem risco aos moradores, pelo que não caracterizam descumprimento dos deveres previstos no artigo 1.336 do Código Civil.

Código Civil – Art. 1.348 – Compete ao síndico: IV – cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; Lei 4.591/64 – Art. 24. Haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos, convocada pelo síndico na forma prevista na Convenção, à qual compete, além das demais matérias inscritas na ordem do dia, aprovar, por maioria dos presentes, as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas. E se não acontecer a Assembleia Geral Ordinária obrigatória anualmente? Qualquer condômino poderá ingressar em juízo com uma convocação de assembleia ou de prestação de contas por parte do síndico, Artigo 1350, §2º, do Código Civil§ 2º – Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino…“ Assim, a inexistência de quórum mínimo não pode ser impedimento para realização de assembleia por falta de quórum de instauração. Realizada a assembleia, deverá sua ata ser circulada no prazo previsto pela Convenção. Na sua omissão sugere-se obedecer o prescrito no artigo 24º, §2º, da Lei 4.591/64.

Aprenda fazer análise correta: Qualificação correta dos contratantes – No contrato deve constar o nome do representante legal da empresa. Verificação do atendimento ao código do consumidor: – Multa de 2% pela inadimplência. Multa Moratória (Cláusula penal): – Nunca pode ser superior ao valor total do contrato.

Atenção! É sempre bom atrelar os pagamentos dos valores à prestação de serviços ou determinada etapa da obra. Alguns contratos também podem ter cláusulas que vinculam ao aceite da Obra. Cuidado! Algumas empresas tentam vincular as prestações de serviços  a longo prazo, amarrando o condomínio ao contrato. O ideal que a rescisão possa ocorrer em 30 dias de aviso prévio sem o pagamento de multa. Foro de eleição, é importante que seja da mesma região do condomínio ou da prestação de serviço. Valores elevados. Todo contrato com valores elevados, sugere-se a contratação de seguro para garantir a execução da obra, por exemplo.

Obrigatórios: Seguro da edificação Artigo 1.346 código civil – É obrigatório o seguro de toda edificação contra riscos ou incêndios ou destruição total ou parcial. Seguro deve ser feito com base no valor de reconstrução da edificação, e não no valor de cada unidade autônoma Manutenção de elevadores – Em São Paulo: Lei municipal 10.348,de 4 de setembro de 1987. – Contrato de Manutenção: Inclui reposição de peças – Contrato de Conservação: Não inclui reposição de peças Sugeridos: Terceirização / Vigilância / Segurança Gerador, Bombas hidráulicas Portões, Interfones Limpeza, entre outros.

Condomínios Novos. Após a entrega da obra, será efetuada a vistoria da área comum com o sindico ou representante, acompanhado de um engenheiro e do memorial descritivo do condomínio Utilizando-se o termo de vistoria das áreas comuns, verificando se as especificações constantes no memorial descritivo foram atendidos, e se há vícios aparentes de construção. Caso se verifique vícios durante a vistoria, poderão ser recebidas as áreas comuns do empreendimento ressalvando-se que os vícios serão objeto de reparo ou responsabilização pela construtora ou incorporador. O manual das áreas comuns e programa de manutenção preventiva tem como objetivo especificar a correta utilização e a manutenção das áreas comuns, de acordo com os sistemas construtivos e materiais emprega dos, evitar danos decorrentes do mau uso e esclarecer quanto aos riscos de perda de garantia pela falta de conservação e manutenção preventiva adequadas. Constitui condição de garantia do imóvel a correta manutenção preventiva das unidades e áreas comuns do condomínio. – Assistência técnica: A construtora ou incorporador se obriga a prestar, dentro dos prazos de garantia estabelecida, o serviços de assistência técnica, reparando, sem Ônus, os defeitos verificados, na forma prevista no manual da áreas comuns. Caberá ao síndico solicitar formalmente a visita de representante da construtora, sempre que os defeitos se enquadrarem dentre aqueles integrantes da garantia.

Prazo de Garantia: O prazo de garantia é de 5 anos, pelo defeitos de construção em geral e problemas de estrutura que coloquem em risco a vida das pessoas A partir da constatação do vício, o condomínio tem 180 dias para comunicar a construtora. Em caso de demanda judicial, exame pericial é requisitado para constatar todos existentes no prédio, bem como orçar o custo necessário para repará-lo. Principais Prazos: Solidez (5 anos) Sistema de impermeabilização (5 anos) Revestimento de paredes (2 anos) Rejunte (1 ano).

Vícios Aparentes e Rebiditórios: Vícios aparentes. Paredes mal pintadas, portas quebradas, rachaduras, defeitos na cerâmica, etc. O código de defesa do consumidor no artigo 26°,II, menciona que prescrevem 90 dias o direito de reclamar dos vícios aparentes. Aplica-se tanto as áreas comuns como as privativas. Vícios Rebiditórios são aqueles que tornam a coisa imprópria ao uso ou diminuem substancialmente o seu valor. Exemplos: problemas na rede elétrica e hidráulica. Garantia de 1 ano. Devem ser reclamados em até 1 ano a partir do conhecimento do defeito.

Responsabilidade do Construtor

Prazo de garantia não pode ser confundido com a Responsabilidade do Construtor. Responsabilidade precisa ser provada e, de acordo com decisões recentes do STJ, pode chegar a 20 anos ou mais. Levar em conta a vida útil do produto. Ex. Carro: é feito para durar 20 anos, mas a garantia é de 3 a 5 anos.

Multa após vencimento Artigo 1.336 do código civil: O condomínio que não pagar sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previsto, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Válido desde de Janeiro de 2003. Juros devem seguir a convenção do condomínio. A constituição federal limita os juros legais a 12% ao ano (ou seja 1% ao mês). Convenção antiga só prevalece para débitos anteriores ao novo código civil – Lei 10.406 de 10/01/2002. Prescrição Recentemente, o STJ entendeu que prescreve em 5 anos. Antes eram 10 anos. Desconto para quem paga em dia? Não pode! Prática não recomendada e proibida pela Legislação vigente. É a chamada falsa multa!

Sanções – Impossibilidade de suspender a utilização das áreas do condomínio – A legislação proíbe que o síndico tome qualquer atitude que vise dificultar o acesso ás áreas do edifício ou a utilização de serviços do condomínio, devido a falta de pagamento ou atraso nas parcelas das cotas condominiais. Ação judicial – Procedimento mais comum é Protesto de cotas vencidas – Permitido em alguns estados, como: SP e RJ  – Penhora de Imóvel único– Quem não paga o condomínio pode perder seu imóvel! – Mesmo que seja o único e residencial, não é protegido pela lei de bem de família, Lei 8.009 de 29/03/1990.

Mandato não poderá exceder a 2 anos, sendo permitida a reeleição; (Art. 1.347 CC). A convenção de condomínio pode permitir ou não a reeleição. Destituição – O síndico que praticar irregularidade, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pode ser destituído pela maioria simples (50% + 1) dos condôminos que estiverem presente em assembleia especifica. (CC,art. 1.349). A convocação pode ser feita por ¼ dos condôminos e deve constar expressamente os motivos da destituição. Renúncia – A assembleia geral, para análise de renúncia e eleição do próximo síndico, poderá ser convocada pelo sub-síndico. Na sua ausência, pode ser convocada por ¼ dos condôminos, conselheiro ou pelo próprio síndico demissionário. Subsíndico pode assumir para um mandato “tampão” até o término do mandato oficial. A convenção deve estipular as regras. A renuncia não exime de apresentação de contas na assembleia. Mandato vencido – Art 1.350 Código Civil parágrafo 1º: Se o síndico não convocar assembleia, ¼ dos condôminos poderá fazê-lo. Art 1.350 Código Civil parágrafo 2º: Se a assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino. Contratação – Síndico Profissional

Quem assina o contrato com o Síndico Profissional? O sindico profissional, da mesma forma que o voluntário, deverá ser “eleito” em assembleia. Existem duas formas disso ocorrer na prática: 1. O corpo diretivo já escolheu e analisou o contrato e na Assembleia elege e aprova o contrato. 2. O corpo diretivo na AG de eleição do síndico profissional recebe delegação com poderes para assinar o contrato de prestação de serviços. O recomendado é que essa discussão seja feita em assembleia, antes da eleição e contratação do síndico profissional, para definição prévia de critérios.

Legislação – Artigo 1.356 do Código Civil estabeleceu que poderá ver um conselho, composto por três membros, sendo eles eleitos por assembleia. Não é mais obrigatório por lei, mas se a convenção prever isso, ele se torna obrigatório. Função – Periodicamente conferir as contas (originais) do condomínio que compuserem a movimentação do período examinado e, emitir parecer para apreciação em assembleia geral que serão aprovadas ou não. Pode – Auditar e fiscalizar as contas do condomínio. Alertar o síndico sobre eventuais irregularidades. Dar pareceres recomendando a aprovação ou reprovação das contas do síndico (Esses pareceres devem ser encaminhados à assembleia geral). Eleger o presidente do conselho. Escolher, com o síndico, a agência bancária do condomínio. Escolher, com o síndico, a seguradora do condomínio. Não é recomendado ter entre seus membros, moradores que não sejam proprietários. Fazer compras ou contrair empréstimos em nome do condomínio. Tomar decisões administrativas em nome do condomínio, sem autorização do síndico.

O conselho fiscal, formado por condôminos, é órgão complementar do condomínio e jamais deve ser entendido como uma função secundária ou burocrática. Cabe a esse importante grupo, com integrantes eleitos em assembleia geral, analisar as contas e emitir parecer recomendando ou não a sua aprovação. Essas informações servirão de base para que os demais condôminos ratifiquem a sua recomendação ou a contrariem, de modo a evitar graves problemas nos caixas e na administração do mesmo. Como função adicional, se prevista na convenção ou aprovada em assembleia, esse mesmo órgão pode ainda assessorar o síndico, atuando como conselho consultivo. Vale registrar que é sempre importante o síndico contar com uma equipe de pessoas participativas para “dividir“ as decisões mais complexas que necessita tomar.

Previsão legal art. 1.335 do Código Civil: I.Contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição no contrário na convenção; II. Não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III. Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV. Dar ás suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores ou bons costumes.

Obs.: Obras estruturais nas unidades requerem acompanhamento de um engenheiro e autorização do síndico.

A medida mais usada por condomínios que começam a sentir problemas elétricos é a troca do disjuntor. Essa, porém não é a melhor decisão a ser tomada. O ideal, em casos em que há quedas frequentes do disjuntor, é que seja feita a troca dos fios em questão, para que assim, o uso da energia elétrica aconteça deforma responsável. O ideal é que prédios façam uma inspeção completa da parte elétrica a cada cinco anos, com empresa especializada. Novas edificações podem esperar dez anos. Em prédios com mais de 30 anos, talvez seja necessário rever toda a parte elétrica – saber se o condomínio conta com um aterramento adequado e se segue as recomendações da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), como um dispositivo de proteção diferencial residual, obrigatório em edificações desde1997. Além de adequar as instalações do condomínio, essas melhorias também reduzem ou eliminam fuga – e consequente desperdício – de energia elétrica. Estudos apontam que uma estrutura adequada reduz, em média, 5% do valor da conta de energia.

Outra troca que deve ser feita o mais rápido possível em prédios antigos é a dos quadros de força. Nesses casos, não só a estrutura de madeira pode ser danificada por cupins, como os fios elétricos também. Até suas capas podem ser comidas pelo bicho. A troca deve ser feita por uma estrutura de metal, mais resistente e adequada para o uso. Quem estiver interessado em investigar as condições elétricas de seu condomínio pode fazer uma verificação do padrão médio de consumo das unidades, com uma empresa especializada. Basta fazer um levantamento dos equipamentos usados ali – é preciso contar com a ajuda dos moradores. Com esse dado, é possível saber se o condomínio consegue atender a essa demanda de maneira tranquila. Caso a resposta seja negativa, será necessário, provavelmente, reprojetar o centro de medição do empreendimento, e refazer todo o cabeamento, desde o centro de medição até as prumadas. Também será necessário pedir à concessionária de energia por um aumento na oferta de seu produto para o local.

PLAYGROUNDS

Manutenção correta e cuidados evitam problemas. Os cuidados com o playground devem estar na lista de tarefas que a equipe de manutenção executa diariamente. A limpeza é fundamental, da mesma forma como cobrir a areia. Outro ponto importante é a inspeção dos  brinquedos: verificar há parafusos soltos, presença de ferrugem em brinquedos com estrutura metálica, partes com tinta solta, tudo isso contribui para dar mais segurança às crianças, bem como para a durabilidade dos brinquedos, confira outras dicas: Manutenção sempre deve ser preventiva, verifique sempre parafusos, encaixes, apertos e se os  brinquedos estão chumbados de maneira adequada;  A norma 14350, parte 2, da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABTN), estabelece que o playground deve ter livro de inspeção e inspeções, diárias, semanais e mensais.  É preciso também uma inspeção certificada pelo fabricante pelo menos a cada ano. Os brinquedos devem estar separados por pelo menos 1,30m. Qualquer defeito no brinquedo deve ser comunicado ao zelador ou ao corpo diretivo do condomínio. A durabilidade dos brinquedos varia conforme o material: os de plástico devem durar, em média, três anos, já os de plástico com estrutura metálica são mais resistentes, duram entre 15 e 20 anos. Cubra as caixas de areia. Pisos de borracha são a melhor alternativa, eles diminuem o atrito com o chão em caso de queda, melhoram a aderência dos brinquedos, proporcionando mais segurança. Lembre-se, cuidando dos brinquedos eles terão vida útil maior, o que gera economia para o condomínio.

Deixe a areia limpa

No mercado já existe também um produto específico esterilização de areia. Trata-se de uma fórmula atóxica, capaz de descontaminar a areia e solos, inclusive de vermes, bactérias, vírus, fungos. Uma outra alternativa é substituir a areia. O mercado já dispõe de uma areia especial atóxica. Ela é mais fácil de limpar e os gatos não gostam muito dela.

Contratação

Meça o espaço onde será instalado o playground, as medidas são fundamentais para fazer cotações. As normas 14350 1 e 2 da ABNT servem de orientação, elas propõem padrões rígidos para a escolha dos brinquedos e também para a montagem do playground. Quando for fazer os orçamentos, verifique se as empresas que produzem os equipamentos possuem certificado que atende às normas da ABNT. Por conta da durabilidade, os brinquedos mais procurados são os de plástico com estrutura metálica ou de madeira, que casa com projetos paisagísticos atuais. Esses de madeira não são aqueles antigos com rolinhos de eucaliptos, eles possuem design moderno e bom acabamento. Exija sempre brinquedos confeccionados com materiais atóxicos. Em condomínios novos, as construtoras são responsáveis pelos equipamentos por cinco anos.

O Brasil é um dos países com maior incidência de raios no mundo, cerca de 70 milhões de ocorrências por ano, segundo o Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE). A intensidade é maior no período de chuvas, por isso, é importante saber como se proteger desse risco. O topo dos prédios, que nem sempre recebe a atenção necessária, é uma área que necessita de cuidado especial, sendo o para-raio, ou Sistema de Proteção contra Descargas Atmosféricas (SPDA), um de seus principais equipamentos. Saiba porque é importante a instalação de um e como deve ser feita a manutenção.

Instalação

Todos os prédios novos vêm com SPDA instalado. Mesmo entre edificações mais antigas, é difícil encontrar alguma que não tenha o sistema instalado. Mesmo nos dias de hoje, com todas as informações disponíveis, é muito comum encontrar instalações falhas. Se o condomínio possui o sistema, mas não sabe se está dentro das normas, deve se executar uma vistoria técnica, feita por um engenheiro eletricista, e projetar um novo sistema, quando necessário, de acordo com a norma NBR-5419/ 01 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). Quando o SPDA é instalado, o condomínio deve receber a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), emitida pelo engenheiro responsável, o projeto do sistema e um relatório técnico da instalação. A ART é renovada anualmente, a cada manutenção. O equipamento instalado capta a descarga elétrica e conduz, de forma segura, até a terra. A instalação de um sistema de para-raios pode levar de dois a três dias. O SPDA protege a estrutura do edifício contra as descargas elétricas, bem como as pessoas que circulam pelo condomínio no momento da queda de raios. Aparelhos eletrônicos não são protegidos pelo sistema de para-raios, mesmo porque, quando esses equipamentos sofrem danos, normalmente, a descarga elétrica vem pelas linhas de transmissão. A instalação deve seguir rigorosamente as instruções da NBR–5419. Há casos de condomínios que utilizam os rufos como condutor. Entretanto, os rufos são seccionados a cada dois metros e não têm condução permanente. Desta forma, a descarga elétrica não será conduzida corretamente. Alguns condomínios também aproveitam as barras de aço da estrutura do prédio como “descidas” para conduzir a descarga elétrica. Entretanto, esta opção só pode ser usada se especificada no projeto estrutural.

Tipos

A NBR–5419 prevê dois tipos de sistemas de para raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para proteção adequada, no caso de prédios com mais de 20 metros de altura, recomenda-se a instalação dos dois sistemas, que trabalharão conjuntamente na proteção do condomínio. Veja a diferença entre os dois:

Gaiola de Faraday: composto de seis partes principais – captor do tipo terminal aéreo, cabo de cobre, suportes isoladores, tubo de proteção, malha de aterramento e conector de medição. Esse sistema envolve todo o perímetro do prédio. O cabeamento é fechado e é posto um captor a cada cinco metros.

Franklin: utiliza-se captor tipo Franklin, ou seja, em forma tridente, poste metálico (a ser instalado no ponto mais alto do prédio), cabo de cobre, caixa de inspeção, haste copperweld e conector cabo/haste. Aqui, a captação da descarga é feita pelo mastro.

Riscos

Quando um raio atinge um edifício protegido, a descarga elétrica percorre o para-raios, atinge o sistema de cabos e segue até atingir o solo. Sem a proteção, ou com projeto inadequado, o raio pode danificar a estrutura do edifício e percorrer as instalações elétricas. A falha do SPDA também põe em risco os condôminos que estiverem circulando pelas dependências do condomínio no momento da queda do raio. Deve-se atentar também para a questão do seguro do prédio. Um sistema inadequado de SPDA pode gerar problemas na hora de receber a cobertura da seguradora. Outro ponto importante é quanto à instalação de antenas de TV por assinatura. Embora, normalmente, os condôminos utilizem antenas coletivas, um ou outro pode fechar com alguma operadora. Quando isso ocorre, os técnicos da empresa geralmente optam por instalar a antena no topo do prédio. Isso precisa de acompanhamento do síndico, pois esta antena precisa estar aterrada, conectada ao sistema de para-raios. O síndico deve verificar também se estão fazendo uma base para fixação da antena, furar a laje, nem pensar! Podem gerar problemas, como infiltrações.

Manutenção de Para-raios

O para-raio deve ser checado anualmente, sendo vistoriado por empresa especializada em medição ôhmica (resistência de aterramento) para verificação das condições gerais do sistema. Através da medição ôhmica, o técnico avalia se a descarga está ocorrendo corretamente. Veja outros pontos importantes: A vistoria avalia as condições das hastes, se estão esticadas ou não, e se os isoladores estão bem fixados à estrutura. O mastro do para-raio possui a luz piloto, que identifica a altura do prédio. Ela precisa de manutenção, a lâmpada pode queimar. A caixa d’água também precisa estar aterrada, pois pode atrair raios. Quando é feito o trabalho de manutenção, faz-se também uma limpeza no cabeamento e nos captores. Troca de captores só em casos isolados, como de quebra. A manutenção deve incluir o atestado técnico feito por um engenheiro especializado. Importante: O atestado deve ser conclusivo, ou seja, se houver informação de que há necessidade de obras, você terá recebido um relatório técnico e não um atestado de conformidade.

As seguradoras normalmente cobrem os danos causados por raios, mesmo quando há problema no SPDA, entretanto, a falta de manutenção e o ART informando que o sistema esta fora das normas, podem causar problemas. As empresas podem argumentar que os danos ocorreram pela falta de cuidados, o que complica e prolonga o processo de indenização.

Dicas e orientações sobre contratação de serviços de recarga e manutenção de extintores, certificação obrigatória: Desde março de 2001, foi criado pelo INMETRO um Selo de Conformidade para extintores, que garante a qualidade do equipamento e das empresas especializadas na manutenção. O selo deve ser trocado a cada manutenção do equipamento, com a data do próximo vencimento (como na troca de óleo de um carro), e é válido em todo território nacional. O selo garante que o extintor ou serviço de manutenção foi certificado por uma instituição credenciada pelo INMETRO. Os extintores normalmente utilizados nos prédios são aparelhos com mais de dez anos de vida. Muito cuidado com preços abaixo do mercado.

Testes e recargas

Tipos de serviço: Recarga (semestral ou anual) e Teste Hidrostático (realizado a cada cinco anos da data de fabricação ou do último teste). Extintores de gás carbônico devem ser inspecionados semestralmente. Os demais extintores, anualmente. Na manutenção são verificados diversos itens, relativos a carga do aparelho, enquanto no teste hidrostático (reteste), o cuidado maior é com o casco, que deverá ter sua tinta retirada, testado a pressão de 1,5 vezes a pressão de trabalho, ter a chapa tratada (verificação do casco e demais itens), ser seco em estufa, pintado e carregado. O extintor deve sofrer teste hidrostático (reteste) a cada cinco anos. Exija da empresa que fará a manutenção a substituição provisória dos extintores, garantindo a segurança do edifício. Não permita que pessoas não habilitadas façam a manutenção dos extintores. A ordem de serviço deve ser preenchida e assinada pelo técnico responsável pela manutenção. A troca de peças fica restrita aos anéis vedadores, chamados de “O-ring”. Os extintores que passarem por manutenção devem ter o anel amarelo de identificação instalado entre a válvula e o cilindro. Ele deve informar o mês/ano/empresa que realizou a manutenção.

Contratação

Um problema que tem ocorrido com frequência em condomínios diz respeito ao orçamento para manutenção e recarga de extintores. Muitas vezes o síndico ou administrador contratam uma empresa pelo melhor preço, e nomeio do processo há um “susto”: grandes aumentos de custo, motivados por itens não previstos inicialmente. Por isso, administradores profissionais recomendam que os condomínios trabalhem com orçamentos fechados.

1. Exija da empresa a Certificação do INMETRO
2. Solicite orçamentos fechados. Isso evita grandes aumentos de custo, motivados por itens não previstos inicialmente.
3. O técnico visita o condomínio, checa equipamentos, entrega um laudo e orçamento.
4. Aprovado o orçamento, retira os extintores, deixando equipamentos de reserva no local
5. No retorno, verifique se o lacre não está violado.

Recursos de Contingência

É necessário sempre obter reservas de contingência para casos de emergência, como:  Reservas financeiras  Alarmes. Áreas de Escoamento. Peças de reposição. Arquivos atualizados. Brigada de Incêndio. Tudo deve estar funcionando perfeitamente. Realizar testes prévios. Equipamentos; Motores; Processos; Sistemas, etc.

Tipos de Manutenção.

1. Manutenção Corretiva – É aquela que realizada depois do aparecimento de uma falha. Traz consigo um problema e não sabe-se que tipos de serviços serão necessários para resolvê-lo.

2. Manutenção Corretiva Programada – Ela ocorre para corrigir o desempenho de um equipamento, que está menor do que o esperado, ou quando ele falha. É uma decisão gerencial. Você pode decidir o momento certo que pretende fazer aquele tipo de conserto. Pontos positivos: Maior segurança e garantia de funcionamento continuo dos equipamentos e das instalações. Compatibilizar honorários de trabalho da manutenção. Planejamento da ação de manutenção compra de peças, ferramentas, etc.

3. Manutenção Preventiva – É realizada com a intenção de reduzir a probabilidade de falha de um equipamento, de uma instalação ou de um serviço prestado. Seguir as instruções e recomendações dos fabricantes.

Formas de controle

Faça um plano de ação da sua manutenção corretiva. Ou seja, daquilo que você espera que vai quebrar ou que terá que arrumar na sequência. Tenha um plano de manutenção preventiva. Mantenha sua planilha de controle sempre atualizada e procure implantar métodos e sistemas novos que possam auxiliar naquele trabalho. Rotina na atividade de manutenção. Conhecimento do empreendimento. Vistoria e análises. Periodicidades de eventos. Plano de manutenção preventiva. Plano de ação manutenção corretiva. Controles e implantação.

Quais sistemas estão presentes em um edifício: Sistema estrutural. Sistema de vedação e revestimentos  Sistema de impermeabilização. Sistema de coberturas. Sistemas de esquadrias. Sistemas de instalações hidráulicas. Sistemas de instalações elétricas e SPDA (sistemas de proteção contra descargas atmosféricas.  Sistemas de máquinas e motores.

Quais são os danos há uma estrutura que deve ficar atento?  Trincas – Podem revelar problemas muito sérios. Se forem grandes ou estiverem aumentando, devem ser analisados por um engenheiro. Exposição das armaduras do concreto. Ficar atento. Chamar um técnico engenheiro para análise e orientações sobre o que precisa ser feito. Pode haver a necessidade de recuperação estrutural.

Paredes de vedação

Vedação é quando as paredes elas não são estruturais, são apenas de vedação, de fechamento. Esta alvenaria pode ser de vários materiais: Alvenaria blocos de concreto. Concreto comum. Concreto celular. Tijolos maciços. Tijolos furados. Blocos de gesso. Gesso Acartonado (Dry Wall). Saber do que são feitas as paredes é importante, porque vai orientar quais ações e intervenções podem ser feitas sobre elas, se podem ser furadas, se podem ser cortadas, o que pode pendurar na parede.

Impermeabilização

Sistemas Rígidos. Argamassa com aditivos químicos que reduzem porosidade. Fáceis de trincar. Ideais para locais com temperaturas constantes, sem exposição ou dilatação: Poços de elevador. Caixa d’ água enterrada. Subsolos. Sistemas flexíveis. Revestimentos impermeabilizantes. Mantas asfálticas. Condições de temperaturas variáveis e expostas, como: coberturas, lajes, caixas d´água superiores, etc. Infiltrações – Mais comuns nas coberturas, lajes do térreo e garagens.  Nas garagens (infiltrações em cortinas), muitas vezes não há solução 100% eficaz e a solução é captar a água da infiltração e canalizá-la.

Instalações Hidráulicas

Sistema de abastecimento. Cavaletes e Hidrômetro. Reservatórios. Barrilete (que faz a distribuição de água para o prédio).  Válvulas (tomar cuidado com vazamentos invisíveis). Fazer inspeções contínuas nas unidades  Rede de esgoto deve ter declividade correta, pontos de visita e caixas de passagem. Rede de águas pluviais não pode haver ligações com a rede de esgoto.  Captação e aproveitamento da água da chuva implica em estudo de viabilidade.

Instalações Elétricas

Entrada de energia. Composta de uma chave geral, que se encontra dentro do centro de medição. É onde também ficam os medidores individuais. Centro de medição deve conter: Placa de sinalização. Isolamento. Controle de acesso. Quadro de distribuição.  Atenção: Disjuntores que se desarmam constantemente é sinal de que há algo errado. Sistema de para-raios tipos Franklin e Gaiola Faraday, os dois tipos devem conter aterramento.

Gestão eficaz

O que é Eficácia em Condomínios? Atender as exigências e expectativas de “todos” os moradores.

Premissas

1. Fazer certo e fazer o que tem que ser feito! É preciso saber que, em muitas vezes, fazer o que tem que ser feito, contraria os interesses de alguns, dentro do condomínio. Pensar na coletividade. Um síndico deve ter em mente que seu dever é atender os interesses do condomínio como um todo, e não de um grupo separadamente.
2. Efeito. Ao fazer certo e fazer o que tem que ser feito, evitamos desperdícios e retrabalhos. Isso quer dizer, fazer muito mais, com muito menos = Gestão Econômica, além de eficaz.

Consequências

Assim, junto com o conceito de uma gestão eficaz, nós introduzimos a gestão econômica. Como um resultado final desse conjunto de ações, se terá uma redução de custos. Isso não significa que uma gestão eficaz junto com a gestão econômica haverá uma diminuição no valor da taxa condominial. O intuito é aumentar a vida útil dos bens e equipamento daquele condomínio. Com uma gestão eficaz e a gestão moderna, você terá equipamentos com uma vida útil prolongada e diminuição nos custos, e o condomínio comum padrão moderno terá uma valorização do patrimônio.

Mitos

Os mitos que atrapalham a gestão eficaz:

1. “Essa teoria de gestão eficaz não funciona na prática”. Não é verdade. Se a teoria e sua prática estiverem corretas, tudo aquilo que se aprende será aplicando sem dificuldades. Lembre-se que pode sofrer alterações e ajustes no meio do caminho.
2. “Não sei lidar com os funcionários”. Lembre-se que 50% das despesas são gastos com funcionários. E, além disso, a qualidade da gestão esta diretamente ligada ao desempenho dos funcionários. Por isso, o Síndico não pode dar o luxo de não saber lidar com funcionários.
3. “Não sei o que posso exigir da administradora”. O Síndico deve estar bem informado sobre as atribuições de uma administradora.

Condôminos, Funcionários, etc.  Gerir com transparência e bom senso. Não privilegiar determinados grupos. Pensarem na coletividade. Todos são um grupo só.

O que a administradora deve fornecer ao condomínio:

1. Gerenciamento dos documentos, todos os documentos, de ordem fiscal, de ordem legal e de ordem trabalhista devem ser guardados por todas as gestões.
2. Gestão dos recursos humanos. Se os funcionários não forem terceirizados, a administradora é responsável pela contratação até a demissão do funcionário. Tudo que envolve recursos humanos é de responsabilidade da administradora.
3. Gestão financeira. Controle de saldo, controle de bancos, previsão orçamentária, analisar se a uma deficiência de saldo ou uma projeção de saldo inadequada, previsão de décimo terceiro.
4. Assessoria Jurídica. Deve assessorar o síndico nas questões jurídicas do condomínio e nos processos em que o condomínio é autor ou réu.

Moradores

Como lidar com os moradores, diante de reclamações ou infrações: Reclamação dos moradores, atitudes em relação a moradores infratores, não é o síndico que deve pessoalmente repreender e nem nenhum funcionário do condomínio. O morador não gosta de ser repreendido na frente de outros, sendo assim, as medidas a serem tomas são: aplicar  carta de advertências, multas e outros recursos à sua disposição e por intermédio da administradora, para não envolver a pessoa do síndico. Deixar a administradora responsável por aplicar esse tipo de punição para se tornar impessoal. Qualquer reclamação que o síndico possa receber é imprescindível que este só tome alguma providência, após o registro da reclamação no Livro de Ocorrências.  O síndico não deve ter sua privacidade invadida e da mesma forma não deve invadir a privacidade dos moradores. Em convenções existe a premissa de que os membros do conselho aplicam as multas.

Escolhendo a Administradora

Dicas de contratação. Experiência de mercado. Visite a sede da empresa para poder analisar a estrutura disponível. Buscar referências: verificar a relação que ela tem com outros clientes. Conhecer o grau de tecnologia utilizada. Ler e exigir um contrato completo e claro. Deve constar tudo. Analisar custos não previstos em contrato. Definir a sistemática a ser utilizada e os processos da administradora na gestão.

Relação com Funcionários Terceirizados

Considerar antes se são terceirizados ou não. Se forem terceirizados, o tratamento deve ser direto com a terceirizada e não diretamente com os funcionários. Hierarquia. Considera o condomínio sempre como uma empresa. Deve ter um gerente ou zelador para passar para os demais o que é para ser feito. Determine horários e rotina de atendimento. É importante estipular dias e horários para atendimentos dos funcionários, para não gerar um desconforto nem para o síndico e nem para o funcionário. Privacidade: O síndico não deve ter sua privacidade invadida e da mesma forma não deve invadir a privacidade dos moradores. Anotações!!! Síndicos e Zeladores sempre devem fazer anotações para se manterem organizados e para não haver informações distorcidas. Zeladores devem ter sempre anotado as datas de manutenção dos equipamentos e outros.

Relação com Funcionários Próprios

Treinamento dos Funcionários. O funcionário deve ser treinado, ele deve ser adaptado para aquele prédio. Nunca coloque um funcionário em seu cargo sem treinamento devido. Nunca receba dinheiro. Dinheiro somente através de depósito bancário ou pagamento de boleto, para se precaver de futuras desavenças.  Referências: Sempre checar se as informações são verídicas. Cuidado com as verificações por telefone. Para determinados cargos é importante que seja checado no local. Já existem empresas que fazem essa verificação Demissões: O funcionário que é demitido e que trabalha na área da segurança, deve cumprir aviso prévio em casa. Não fazer acordos de demissão.

A forma que o morador enxerga

Visibilidade. De toda a complexidade de uma gestão condominial, o morador tende naturalmente a enxergar tudo de uma forma resumida e simplista do seu trabalho. Considere isso! Valorize, sempre que possível, o seu trabalho. Use de todos os meios para divulgar e comunicar seu trabalho, através de comunicados, internet, jornalzinho, assembleia, etc…

Ética

Trabalhar com impessoalidade. Nada de clientelismo. Não se deve privilegiar amigos ou fornecedores. Trabalhar com o mesmo critério e padrão para todos: Fornecedores,

Conclusão

Um síndico deve ter uma visão global do condomínio. Ou seja, que tenha uma gestão 360 graus e que não fique focado em uma determinada área ou situação.

Este item não tem como objetivo esgotar o assunto sobre Sustentabilidade em Condomínios. O intuito deste é explicar o conceito e abordar a aplicação da sustentabilidade dentro dos condomínios.

Green Building Council, certifica Condomínios “Verdes”. Prédios com alto grau de recursos, infra estrutura, e práticas sustentáveis. Além de todo o benefício ambiental, significa valorização do imóvel. Resultado de Pesquisa (Estados Unidos) sobre Edifícios Verdes – 16% de aumento de produtividade dos funcionários – 30% de redução no consumo de energia – 50% de redução no consumo de água – 40% de queda nos custos de operação e manutenção (aumento da vida útil dos equipamentos).

Práticas tradicionais

Coleta Seletiva. Reuso de óleo de cozinha. Reuso de água. Lâmpadas econômicas. Aquecimento Solar (piscina e áreas em comum). Equipamentos sanitários eficientes. Capachos com retenção de poeira. Uso de produtos sem cloro.

Práticas avançadas

Manutenção dos jardins com baixo consumo d’ água e Irrigação controlada. Medidores de águas e de gás individuais. Trocador de calor (piscinas). Utilização de tintas – baixa emissão de compostos orgânicos. Medidor de CO2 – áreas de grande concentração. Compra de equipamentos – baixo consumo (selos de certificação energética e ambiental).

Práticas de difícil aplicação

Os próximos itens são de responsabilidade das construtoras. Telhado ecológico. Medidores individuais. Pinturas refratárias. Janelas espaçosas. Projeto de reuso de água.

Energia Reativa

Em alguns estados, existe um cobrança de energia reativa que a ANNEL passou autorizar desde o ano 2000.  Avaliar o nível que possui. Consumidor paga e não sabe. Não produz trabalho necessário para o fluxo. Ocupa espaço no sistema, mas não é utilizada. Concessionárias cobram pela ineficiência dos consumidores, e isso gera uma multa junto com a conta de consumo. Fator de potência: entre 0% e 100%. Consumidor deve usar, no mínimo 92%. Abaixo disso, a multa é cobrada. Solução: Banco de capacitores (equipamento).

Viabilidade

É importante lembrar que antes de aplicar muito desses itens, é preciso avaliar a viabilidade da aplicação.  É necessário um diagnóstico que aponte em que nível o edifício ou aquela construção possui para que se permita ou não aplicação de um determinado item do conceito de sustentabilidade. Avaliar nível da edificação (se esta preparada para isso). Avaliar custos – Existe algum incentivo governamental?

Ordinária: Obrigatória, uma vez por ano. Aprovação de contas. Aprovação de previsão orçamentária. Eleição de síndico e corpo diretivo, se for o caso.  Alguns assuntos de interesse geral.

Extraordinária: Não é obrigatória. Ocorrem sempre que necessário. Qualquer assunto relevante de interesse coletivo.

Edital e Convocação

Quem faz a Convocação? Feita pelo próprio Síndico. Na ausência do síndico, pode ser o subsíndico ou ¼ dos condôminos. Em último caso, se a assembleia não for convocada por ninguém, qualquer condômino pode encaminhar para o judiciário para que esse faça a convocação. O que deve constar no Edital: Data de realização, horário (1ª e 2ª convocação), local, itens da pauta, itens com quórum específico, protocolo de entrega: O síndico deve se certificar que todos os condôminos foram convocados, ou por carta mediante registro, ou por protocolo. Caso algum condômino não for convocado para assembleia, ele pode requerer e será aceito o cancelamento da assembleia.

Trabalhos

Composição da mesa – Presidente: verificar convenção. Secretário: eleito pela assembleia e responsável pela elaboração da Ata. Síndico: verificar convenção. Lista de presença: Unidade, nome e assinatura.

Ata

Quem elabora: secretário (verificar convenção). O que constar: todos assuntos que foram discutidos, de forma clara e objetiva. Quem assina: presidente e secretário (verificar convenção). Qual o prazo de distribuição: verificar convenção (de 8 a 10 dias, geralmente). Quem distribui: porteiro, zelador, síndico, ou administradora (de forma protocolada). Quem registra: Administradora ou síndico.

Ata Notarial

Conceituamos a ata notarial como instrumento público através do qual o tabelião ou seu preposto – a pedido de pessoa interessada ou por quem a ela represente – autentica em forma narrativa os fatos, se estado, e tudo aquilo que atesta por seus próprios sentidos sem a emissão de opinião, juízo de valor ou conclusão, portando por fé (pública) que tudo aquilo presenciado e relatado representa a verdade com consignação nos livros de notas.

Como o síndico deve se portar na assembleia que decidirá sobre sua eleição:

1. Identificar-se – Nome completo, idade e, se necessário, fazer uma prévia da sua situação familiar.
2. Formação – Escolaridade e os cursos feitos.
3. Experiência profissional – Não apenas em condomínios, mas também as empresas nas quais já trabalhou e suas funções de uma forma resumida.
4. Carga horária – Quantas vezes vai ao condomínio por semana ou ao mês, quantas horas em cada visita, e assembleias.
5. Honorários mensais – Provavelmente, os honorários já tenham sido discutidos previamente. Por isso, só colocá-los se for solicitado. Só deve ser citados se questionado, a carga horária é importante para que não tenha duvidas posteriormente.
6. Definir objetivos – Não fazer promessas, basear as propostas no que já conhece do condomínio (isso deve ser estudado antes), falar sobre a transparência de suas ações.

– De preferência, fique em pé ao se apresentar;

– Fale para que todos possam lhe escutar e seja claro;

– Procure se vestir de maneira social ou discreta;

– Olhe sempre fixo nos participantes, evite olhar para os lados ou para baixo;

– Procure ser bastante sucinto e objetivo;

– Responda claramente aquilo que foi perguntado e, se não souber a resposta, responda claramente que buscará resposta.

– E, principalmente, seja você mesmo!

A s 10 principais coordenações:

1. Limitar o desgaste
2. Dividir funções e responsabilidades
3. Conhecer a legislação
4. Organização
5. Perceber as demandas
6. Autoridade sem autoritarismo
7. Conhecer bem o condomínio
8. Agir com criatividade
9. Nunca descuidar da manutenção

10.Boa estratégia de comunicação

1) LIMITAR O DESGASTE

É essencial limitar horários para sua atuação, orientando inclusive o zelador e os porteiros a não dirigir reclamações por interfone. Em assembleias, ou quando surgem problemas de convivência no dia-a-dia, não tomar parte em discussões nem alimentá-las.

Dicas:

• É prudente enviar por escrito advertências e avisos de multa por infração ao Regulamento mencionando qual foi o artigo que foi infrigido.
• Não receber reclamações por telefone ou interfone. Deixe um contato de email ou whatsAppp para registrar queixas. Não é mais recomendável o uso de livro na portaria em virtude de outros moradores querem saber quem foi que reclamou.
• Estipule e deixe claro horários e formas de atendimento aos moradores.
• Discussões agressivas em assembleias devem ser esvaziadas. O presidente da mesa deve encaminhar a questão em conflito rapidamente para votação, e os discordantes da decisão devem ter seu protesto registrado em ata.

 2) DIVIDIR FUNÇÕES E RESPONSABILIDADES

É sempre conveniente limitar o máximo possível o trabalho do síndico, contando com uma empresa administradora ou escritório de contabilidade. Por outro lado, dividir responsabilidades e funções é dividir poder, ou seja, envolver os condôminos na gestão da coisa comum. Decisões importantes devem ser tomadas pela assembleia. O síndico é o Poder Executivo do condomínio, ou seja, ele executa o que todos determinaram.  Assim, o síndico não será “crucificado” caso aconteça algum problema.

Dicas:

• Estimule a criação de comissões de condôminos para assuntos específicos, como obras, segurança, lazer etc. A comissão fará a triagem do que é preciso ser feito, levantamento de materiais, orçamentos, para que a assembleia faça a escolha com mais respaldo.
• Envolva o conselho e o subsíndico na administração, realizando reuniões a cada semana, 15 dias ou no máximo 1 mês.

3) CONHECER A LEGISLAÇÃO

Tudo o que o síndico faz tem de estar respaldado pelas leis e pela Convenção Condominial. Deveria ser o primeiro ato de uma gestão uma leitura atenta destes textos, que não são muitos. Eles já trazem pronta a solução para os principais conflitos que podem ocorrer. Basta aplicar corretamente.

Dicas:

• Tenha sempre uma cópia da Convenção e do Regulamento Interno do seu condomínio.
• A legislação que rege a vida condominial está praticamente toda em um capítulo do Código Civil.

4) ORGANIZAÇÃO

O síndico não pode ser “inimigo dos papéis”. Os condomínios necessitam muita documentação que necessita, legalmente, ser arquivada: notas fiscais, documentação trabalhista, atas de assembleias. Como também é preciso controlar muitos setores simultaneamente (segurança, inadimplência, funcionários etc.), é aconselhável ter planilhas onde se registre o andamento de cada questão pendente.

Além disso, para lidar com o dinheiro comum (e depois, como exige a lei, prestar contas anualmente), é preciso saber exatamente o que está sendo gasto em quê, e ter uma previsão orçamentária.

Dicas:

• Mantenha o hábito de arquivar um documento assim que recebê-lo.
• Controle os setores do condomínio com planilhas em Excel, de fácil manejo e muito úteis, dividindo-as por tópicos (manutenção, funcionários, previsão orçamentária, inadimplência, demonstrativo financeiro etc.)

5) PERCEBER AS DEMANDAS

É importante ter uma percepção concreta do que os condôminos pensam sobre os serviços do condomínio, sobre o que eles desejam de melhorias, o que não está  sendo feito e é necessário.Dica:

• Realizar uma pesquisa de opinião com os condôminos.

6) AUTORIDADE SEM AUTORITARISMO

O síndico “linha dura” sempre acaba criando mais descontentamento do que ordem. É preciso fazer os moradores cumprirem o que é determinado pelas leis, pela Convenção e o Regulamento Interno, é claro, além das decisões soberanas da assembleia. Mas o síndico não deve criar regras, apenas executá-las, deixando isso claro para a comunidade condominial.

Dicas:

• Afixar cópia do Regimento Interno em área social
• Enviar comunicados das decisões da assembleia para todos os condôminos, em até 1 semana.

7) CONHECER BEM O CONDOMÍNIO

Isso inclui os funcionários, a estrutura da edificação, e os condôminos.

Dicas:

• Faça uma inspeção na edificação, acompanhado pelo zelador, pelo menos uma vez por mês. Assim você poderá visualizar a situação em cada andar, no topo do edifício, na sala de máquinas etc.
• Converse com os funcionários sempre que possível, para saber do andamento de seus trabalhos, problemas com condôminos e outros funcionários.
• Mantenha um cadastro de moradores.

8) AGIR COM CRIATIVIDADE

Tente descobrir soluções a partir das condições do condomínio. Em condomínios com muitas crianças, é possível envolvê-las em uma campanha de reciclagem, por exemplo; em condomínios com muitos idosos, organizar ações para a terceira idade em áreas comuns pode ser muito estimulante para esses moradores.

9) NUNCA DESCUIDAR DA MANUTENÇÃO

O jardim é um caso claro: quando o condomínio não contrata por muito tempo uma empresa de paisagismo ou um jardineiro para a manutenção, acaba gastando muito mais, porque vai ter de reformar todo o jardim. O mesmo acontece com os equipamentos e a estrutura do condomínio, como: tubulações, elevadores, portões, lajes, para-raios, infiltrações, trincas, sistema de segurança, etc.

Dica:

• Ter contratos de manutenção com empresas especializadas: interfones, bombas d’água, elevadores, portões eletrônicos.
• Evite desperdícios e gastos equivocados. Muitas obras e/ou manutenções são mal dimensionadas e acabam por apenas camuflar um problema, gerando um gasto maior no futuro.

10) BOA ESTRATÉGIA DE COMUNICAÇÃO

Não basta ser eficiente e honesto, é preciso que os condôminos sejam lembrados disso. Os síndicos devem comunicar-se sempre com os condôminos, mostrando o que está sendo realizado e o que está sendo feito com o dinheiro do condomínio.

É importante se comunicar com muita clareza, desde o “recadinho” de duas frases afixado no elevador até, eventualmente, o jornal do condomínio.

Dica:

• Enviar balancete mensal. Consultar os condôminos para verificar se estão entendendo as informações.
• Discutir com o conselho e o subsíndico as mensagens a serem afixadas ou enviadas para os condôminos, com o intuito de ser o mais claro e objetivo possível, evitando qualquer mal-entendido.
• Crie informativos mensais no seu condomínio.

Para que não haja dúvidas quanto à utilização, e à aplicação dos recursos financeiros do condomínio, o síndico deve apresentar mensalmente aos membros do Conselho Fiscal, uma pasta contendo balancete com prestação de contas, do qual deverão constar todas as receitas e despesas realizadas durante o período anterior, bem como a documentação comprobatória dos pagamentos efetuados. Esse trabalho, normalmente é realizado pelas administradoras, deve ser entregue ao síndico, em média, entre os dias 20 e 25 do mês subsequente. As pastas poderão conter, ainda, relatórios complementares que facilitem a análise dos membros do Conselho. Especial atenção deve ser dada aos resumos financeiros (bancos) e à relação de inadimplência. Para evitar maiores problemas a relação de unidades inadimplentes não deve ser divulgada em quadros de avisos, atenha-se a divulgá-la na pasta mensal. Verificada a documentação, e esclarecidas as dúvidas se houverem, o Conselho deve emitir parecer sobre as contas e recomendar, ou não, a sua aprovação pela Assembleia Geral.

Reajuste da taxa condominial, o que considerar: histórico de despesas, benfeitorias futuras, inadimplência, situação atual das contas. Cuidado: evitar a atualização da taxa a todo custo pode gerar desequilíbrio nas contas, o que não é recomendável. Dissídios e encargos trabalhistas, contas de água e luz, despesas e contratos de manutenção e gastos extras de final de ano.

 Erros comuns

– Não atualizar a taxa condominial por acreditar que se elas fecharam o ano anterior sem problemas não será necessário;

– Não colocar na conta do aumento itens como o dissídio e décimo terceiro salário dos funcionários, além da atualização de contratos de manutenção;

– Fazer uma conta “justa” para a nova taxa, que não deixe margem para qualquer eventualidade que o condomínio possa passar;

– Basear o reajuste na inflação, já que muitos gastos do condomínio não seguem o índice;

– Deixar de considerar a média de inadimplência do condomínio.

DICAS DE RECICLAGEM

Quais as principais mudanças trazidas pela implantação da Política Nacional de Resíduos Sólidos (PNRS) Lei 12.305 2010?

As principais inovações trazidas por esta lei foram: a implementação da coleta seletiva, elaboração de planos de gestão de resíduos sólidos por todos os entes da federação, a responsabilidade compartilhada dos resíduos gerados, e a valorização e inclusão social dos catadores de materiais recicláveis. O que é reciclável? É reciclável todo o resíduo descartado que constitui interesse de transformação de partes ou o seu todo. Esses materiais poderão retornar à cadeia produtiva para virar o mesmo produto ou produtos diferentes dos originais.Por exemplo: Folhas e aparas de papel, jornais, revistas, caixas, papelão, PET, recipientes de limpeza, latas de cerveja e refrigerante, canos, esquadrias, arame, todos os produtos eletroeletrônicos e seus componentes, embalagens em geral e outros.

Papéis: todos os tipos são recicláveis, inclusive caixas do tipo longa-vida e de papelão. Não recicle papel com material orgânico, como caixas de pizza cheias de gordura, pontas de cigarro, fitas adesivas, fotografias, papéis sanitários e papel-carbono.

Plásticos: 90% do lixo produzido no mundo são à base de plástico. Por isso, esse material merece uma atenção especial. Recicle sacos de supermercados, garrafas de refrigerante (pet), tampinhas e até brinquedos quebrados.

Vidros: quando limpos e secos, todos são recicláveis, exceto lâmpadas, cristais, espelhos, vidros de automóveis ou temperados, cerâmica e porcelana.

Metais: além de todos os tipos de latas de alumínio, é possível reciclar tampinhas, pregos e parafusos. Atenção: clipes, grampos, canos e esponjas de aço devem ficar de fora.

Isopor: Ao contrário do que muita gente pensa, o isopor é reciclável. No entanto, esse processo não é economicamente viável. Por isso, é importante usar o isopor de diversas formas e evitar ao máximo o seu desperdício. Quando tiver que jogar fora, coloque na lata de plásticos. Algumas empresas transformam em matéria-prima para blocos de construção civil.

DICAS SOBRE BARULHO E EDUCAÇÃO:

Estes são temas polêmicos dentro de condomínios. Sejam condomínios grandes ou pequenos.

São dois temas muito próximos, onde um é reflexo do outro.

Barulho e educação não se mede, uns tem mais e outros tem menos. Não se pode medir o barulho e nem a educação de cada um. As vezes um pequeno barulho incomoda a ponto de ser um transtorno muito grande para uns e para outros um barulho muito forte não incomoda.

O fato é que havendo barulho o síndico deve atender a ocorrência.

Seja empático se colocando no lugar do outro. Crie protocolos para verificar a veracidade dos fatos desta forma você agirá igual para qualquer tipo de barulho. Uma das regras do protocolo é buscar testemunhas para o fato ocorrido e nesse ponto deverá ser um colaborador ou terceirizado para dar amparo a reclamação. Para que não fique somente na palavra de quem reclama contra a palavra do reclamado. Nesse ponto entra a educação de cada um para se resolver o problema.

Obrigações Tributárias do Condomínio

Atualmente as obrigações tributárias de responsabilidade do condomínio não são tão somente voltadas para a folha de pagamento dos empregados. Com a lei 10.833 de 30 de dezembro de 2003, que entrou em vigor em 01 de fevereiro de 2004, mudou a história do condomínio em relação ás obrigações anteriores. Os condomínios edilícios também foram contemplados no artigo 30 & 1º inciso IV, que os inclui na obrigação de reter valores relativos aos valores pagos aos prestadores de serviços.

Isto significa que o condomínio passou a atuar na área contábil, para também calcular os impostos retidos e fazer os devidos repasses para o governo. O condomínio passou a atuar com responsabilidade, sendo um sujeito passivo da obrigação tributária, como responsável tributário, devendo reter um valor, que não lhe pertence, e repassa-lo ao governo. Na falta do repasse aos cofres públicos , o condomínio será responsabilizado pelo delito de apropriação indébita previsto no artigo 168 A do Código Penal.

Além das obrigações fiscais da Receita Federal sobre as contribuições do PIS, COFINS e CSLL, que são retidos pagos pelo condomínio nas contratações de serviços em valores superiores a R$ 5.000,00 de acordo com a Lei 10.833, o condomínio através da instrução normativa nº 3 do INSS, atua com a obrigação da retenção e recolhimento de 11% sobre os serviços prestados por autônomos e empresas fornecedores de mão de obra.

Tributos Incidentes

1) PIS

Os condomínios edilícios, bem como entidades sem fins lucrativos em geral, contribuem com o PIS/PASEP na modalidade “ FOLHA DE PAGAMENTO”. Esta denominação se dá em vista que a base de cálculo da contribuição corresponde a 1% do total da folha de pagamento, compreendendo o somatório dos rendimentos do trabalho assalariado a qualquer título, tais como: salários, gratificações, horas extras adicionais noturno, ajuda de custo, comissões, quinquênios, 13º salário, férias, etc.

O valor devido no mês deverá ser recolhido por meio de DARF, preenchido com o código 8301, até dia 20 do mês seguinte.

Não há que se falar em PIS  sobre receita, seja ela de natureza que for, pelo fato dos condomínios e associações serem entidades isentas. Fundamentação: Art 10, IV da Lei nº 10.833/2003.

2) COFINS

Na modalidade faturamento não há incidência da COFINS em relação ás receitas auferidas pelo condomínio edilícios, tendo em vista que essa imposição tributária alcança exclusivamente as pessoas jurídicas. Fundamentação: Art 2º da Lei nº 9.718/1998; art 1º” caput “ das Leis nº 10.637/2002 e 10.833/2003;Arts 13, IX E 14 X da MP Nº 2158-35/2001.

Nos condomínios constituídos na forma de “associação” este assunto deve ser avaliado sob outros aspectos.

Relativamente a COFINS, é importante observar que a isenção aplica-se somente em relação ás receitas derivadas das atividade próprias da entidade, assim entendidas aquelas decorrentes de contribuições, doações, anuidades ou mensalidade fixadas por lei, assembleia ou estatuto, recebidas de associados ou mantenedores, sem caráter contraprestacional direto, destinado ao seu custeio e ao desenvolvimento dos seus objetivos sociais. O benefício de isenção da COFINS, como dito anteriormente, aplica-se somente ás receitas advindas da atividade própria. Assim, as demais receitas auferidas por essas entidades serão tributadas normalmente.

No caso das entidades isentas da COFINS (associações civis), as receitas estranhas ás atividade próprias serão tributadas de acordo com o regime não cumulativo, mediante aplicação da alíquota de 7,6%.

3) IRRF

Os rendimentos do trabalho assalariado, pagos pelos condomínios edilícios, estão sujeitos á incidência do imposto de renda na fonte, calculado na forma da tabela progressiva.

Por outro lado, os rendimentos pagos ou creditados por condomínios a profissionais liberais, trabalhadores autônomos e empreiteiros de obras (pessoas físicas), como remuneração por serviços prestados sem vínculo empregatício, não estão sujeitos á retenção na fonte do imposto de renda ADN CST 29/86, haja visto que somente as pessoas jurídicas estão obrigadas a essa retenção. É o que esclarece o Parecer Normativo CST nº 37de 24/01/1972, ao desobrigar o condomínio desta obrigatoriedade quando a retenção exigir a condição de pessoa jurídica da fonte pagadora. Fundamentação: Art. 620 e seguintes do RIR /99.

O condomínio horizontal, cuja natureza jurídica é associação tem obrigação de reter na fonte não só o imposto de renda sobre o trabalho assalariado, como também sobre o trabalho prestado por autônomo e serviço prestado por pessoa jurídica, cuja atividade seja de natureza profissional. Base legal: IN/SRF nº 23/86.

4) ISS

Ao contratar serviços de terceiros observar a retenção do imposto sobre serviços. O decreto nº 2479/2006 estabelece a condição de contribuinte substituto para os condomínios edilícios. Isto significa que o ISS sempre deve ser retido pelo tomador do serviço, exceto quando o prestador do serviço, pessoa física e /ou jurídica, for cadastrado na prefeitura como contribuinte por estimativa.

Condomínio constituído na forma de associação não é considerado contribuinte substituto, devendo observar o locar da prestação do serviço e o local onde o prestador do serviço está estabelecido.

5) INSS

A instrução Normativa nº. 03/2005 dispõe sobre as normas de tributação previdenciária e equipara a empresa, condomínio edilício e a associação, para fins de cumprimento de obrigações previdenciárias. Fundamentação legal instrução normativa MPS/SRP Nº 3 de 14/07/2005.

A legislação define que a empresa contratante de serviços prestados mediante cessão de mão de obra, deverá reter 11% do valor bruto da nota fiscal ou do recibo de serviço e recolher a importância retida a previdência social.

O artigo 9º, inciso XIII da IN 03 estabelece que deve contribuir obrigatoriamente na qualidade de contribuinte individual o sindico ou administrador eleito para exercer atividade de administração condominial, desde que recebam remuneração pelo exercício do cargo, ainda que de forma indireta. Isto significa que do valor referente a remuneração do síndico deve ser retido 11% para previdência social e o condomínio deverá contribuir com 20% na GPS sobre a mesma base de cálculos.

6) Obrigações Acessórias

Os condomínios  edilícios  deverão entregar a declaração do imposto de renda retido na fonte (DIRF), caso tenham pagos rendimentos que tenham sofrido retenção do imposto de renda na fonte, ainda que em um único mês do ano calendário a que se referir a declaração.

As demais declarações, por exclusivas de pessoas jurídicas, como ocorre com a DCTF, o Dacon e a DIPJ, não alcançam os condomínios edilícios, que, portanto, estão dispensados de sua entrega, de acordo com a instrução normativa RFB Nº 784/2007. Estas declarações são obrigatórias para os condomínios horizontais, cuja natureza é jurídica e associação.

7) Dica

Para uma maior transparência, o síndico deverá atualizar as Certidões Negativas (CRF – CND – Receita Federal) e apresentá-las em Assembleia Ordinária, em sua prestação de contas, juntamente com as pastas devidamente assinadas por ele e os membros do conselho.

TROCA DE SÍNDICO:

– Para encerrar seu mandato com ‘chave de ouro’, o síndico deve transmitir minuciosamente as informações sobre o funcionamento do condomínio para o novo gestor. Por sua vez, o novo síndico deve estar atento a uma série de procedimentos, que contribuirá para que o condomínio seja administrado de forma organizada, evitando desperdícios de tempo e recursos.

– Informações como andamento de obras, contas a pagar, reparos a serem feitos no prédio, contrato do seguro obrigatório, manutenções e obrigações trabalhistas vão assegurar ao novo síndico mais tranquilidade na execução de suas tarefas.

– Outra recomendação importante para o novo síndico é entrar em contato com a administradora, que geralmente pede um período de 30 a 60 dias para finalizar a prestação de serviços, dependendo do que está previsto em contrato.

Plano de trabalho – Para facilitar seu trabalho, é interessante que o síndico tenha um plano de trabalho estabelecido, com etapas definidas e cronograma claro. Este plano pode ser debatido com a administradora, que tem condições de contribuir para que o novo síndico faça uma boa gestão. O bom relacionamento entre o síndico e a administradora é vital para a adequada gestão do condomínio.

Despesas – O novo síndico precisa saber como funcionam as despesas de um condomínio. Cerca de 90% dos gastos de um prédio estão relacionados a pagamentos de funcionários, contas de água, luz e contratos de conservação e manutenção. Para qualquer planejamento posterior, é importante saber quanto se arrecada, o perfil da inadimplência e como é feita a gestão financeira.

Situação legal – Toda vez que há troca de síndico nos condomínios deve-se fazer a atualização cadastral. Acompanhe com a administradora do prédio a atualização do cadastro do CNPJ na Receita Federal, na Certificação Digital e nos órgãos municipais. Esta rotina, determinada por Lei, preserva o novo síndico, o antigo e mantém a situação cadastral do condomínio em ordem.

Documentos – O síndico deve ficar atento aos documentos gerados pelo condômino. Alguns documentos precisam ser guardados de forma permanente, como cartão de CNPJ, convenção, planta do empreendimento, processos trabalhistas e prontuários de funcionários. 


Áreas comuns – O síndico é o responsável pela manutenção das áreas e equipamentos de uso comum do condomínio, cujas regras são estipuladas no regimento interno, incluindo multas e outras penalidades.

Seguros – O síndico é responsável por garantir que o condomínio tenha todos os seguros obrigatórios contratados, como aqueles que cobrem danos à estrutura da edificação, entre outros. Além disso é muito importante que se faça um seguro pessoal chamado RC Síndico que pode ser tanto para pessoa física como jurídica.

Comunicação – O síndico deve disponibilizar canais de comunicação, como e-mail, telefones com whatsapp, mas fuja dos tradicionais livros de sugestões/ocorrências,  É importante comunicar todas as benfeitorias, decisões e orientações.

AVCB – Auto de vistoria do Corpo de Bombeiros é o documento emitido pelo Corpo de Bombeiros, após a vistoria, que declara que a edificação possui todos os requisitos exigidos nos decretos atuais cumprindo os requisitos de segurança contra incêndio e pânico, e que o imóvel esta de acordo com as normas previstas na legislação e possuem sua validade descrita em um documento oficial, emitido e numerado pelo órgão público. A não obtenção ou vencimento pode invalidar apólices de seguro, ocasionar o fechamento do imóvel, gerar multas, entre outras complicações. Este documento é obrigatório por lei para prédios residenciais, comerciais e industriais, normalmente é um dos principais documentos que as seguradoras verificam antes de fecharem um contrato ou os órgãos de fiscalização antes de liberarem e fornecerem o alvará para funcionamento de um negócio.

Para obtenção do AVCB é necessário o Laudo de SPDA (renovar a cada ano), Laudo de Estanqueidade (renovar a cada ano), Laudo de Fachada Envidraçada (se for o caso), Laudo de Compartimentação de Shafts (se for o caso), Laudo de escadas Pressurizadas (se for o caso). Além deste são exigidos inicialmente ART de Manutenção de Equipamentos de Combate à incêndio, ART CMAR (Controle de Materiais de Acabamento e Revestimento, Laudo Elétrico (Anexo R da IT-41/11 e por fim Atestado de Treinamento de Brigada de Incêndio. Assim quando da entrega dos Laudos exigidos após a vistoria aprovada será emitido o AVCB.

É importante que o síndico faça uma relação dos laudos e mantenha sempre atualizados para que não haja prejuízos ao condomínio sendo a responsabilidade do síndico.

E-Social – Sistema de Escrituração Digital das Obrigações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhistas – é um sistema do governo federal já obrigatório em empresas de grande porte desde janeiro de 2018. A partir de 1º de julho ele passará a ser obrigatório também nos condomínios. O eSocial entrou em vigor em 2014 com o Decreto Nº 8.373/2014, instituído pela Presidência da República.  A escrituração e transmissão realizada pelo eSocial substituirá a obrigação das entregas das informações em outros formulários e declarações.

Através desse sistema, os empregadores devem comunicar de forma eletrônica e unificada ao Governo, todas as informações relativas aos trabalhadores, como vínculos, contribuições previdenciárias, folha de pagamento, comunicações de acidente de trabalho, aviso prévio, escriturações fiscais e informações sobre o FGTS.

O Síndico tem um papel muito importante nesta nova rotina e junto com a administradora ou responsável pelo Departamento Pessoal do condomínio. Ele deverá estar atento à todas as exigências do novo sistema, em especial, aos prazos e as informações que precisam ser enviadas com antecedência, para não gerar multas para os condomínios.

DICAS SOBRE POLÍTICA OU POLITICAGEM

O cargo de síndico é um cargo político. Todo cargo que é eletivo é um cargo político, mas também é técnico. Entretanto, síndico não é mediador, síndico não é líder. Síndico é gestor. De acordo com o Art. 1.347 o síndico é escolhido para administrar o condomínio. E o Art. 1.348 diz que ele administra pelos interesses comuns.

Fazer politicagem é:

1- Questionar;

2- Expor para Assembleia;

3- Usar a verdade baseada no RI, na Convenção e nas Leis que regem;

4- Ter Atitude e

5- Principalmente aplicar a União.