Menu
- 19 4062-9500
Elencamos uma série de perguntas e respostas que permitirá à categoria melhor convívio diário dentro do condomínio, quer seja jurídico ou administrativo. Estas dúvidas não esgotam o assunto e, sim, são as principais e mais frequentes.
Principais fontes de pesquisas: SECOVI-SP, SECOVI-PR, ABICC
Contribuição: @BetoRodrigsBR – Assembleias Virtuais
1- Quantas assembleias deverão ser realizadas anualmente?
Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembleia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes:
– orçamento das despesas;
– contribuições dos condôminos;
– prestação de contas;
-eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembleias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes for necessário, segundo o entendimento do síndico ou de 1/4 dos condôminos.
2- A quem compete a convocação das assembleias?
As assembleias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (cf.art. 1.355 do novo Código Civil).
3- As assembleias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?
O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.
4- O que é assembleia virtual?
Assembleia WEB, Virtual, Digital ou Online são os nomes dados às Assembleias realizadas por meio da Internet. Podem ser realizadas de diversas formas. Dependendo do formato escolhido, o risco de impugnação é iminente. Principalmente àquelas que apenas imitam a reunião presencial, carregando os vícios já existentes nestas.
5- Qualquer condomínio e/ou qualquer pessoa/empresa pode fazer uma Assembleia Virtual?
Sim, qualquer condomínio, associação ou empresa podem realizar assembleias via internet.
No caso dos condomínios edilícios, existem regramentos legais. Além do cumprimento aos requisitos legais já existentes, é imprescindível observar eventuais restrições na Convenção do Condomínio em questão. Apenas nos casos em que houver impedimento claro e inequívoco na Convenção, sua utilização como solução poderá ser prejudicada.
6- A Assembleia Virtual não estando tipificada em Lei é legal a sua realização?
Não existe impedimento legal para a realização das assembleias condominiais via internet. Portanto sua realização é juridicamente aceitável, desde que se cumpram os pré-requisitos impostos às assembleias gerais presenciais. A observação mais importante é que seja também verificado o não impedimento de sua realização na Convenção do Condomínio. Não obstante a necessidade de cumprimento das exigências especificadas para a realização de Assembleias, na Convenção.
7- O inquilino é condômino?
Não. Nos termos do art. 1.334, § 2o, do novo Código Civil, são condôminos os proprietários ou todos aqueles que, apesar de tecnicamente não serem proprietários, forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária (promitentes compradores, cessionários, promitentes cessionários).
8- O inquilino pode participar e votar na assembleia?
O novo Código Civil não regula a participação do inquilino nas assembleias condominiais, todavia, este direito é assegurado na Lei de Locação, Lei 8.245/91, que no artigo 83, incluiu no artigo 24 da Lei 4.591/64, o parágrafo 4º, assim redigido: § 4º Nas decisões da assembleia que envolvam despesas ordinárias do condomínio, o locatário poderá votar, caso o condômino-locador a ela não compareça.
9- As atas das assembleias precisam ser registradas?
O novo Código Civil não obriga o registro das atas de assembleias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrá-las, pois torna a decisão da assembleia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.
10- Pode haver votação secreta, na assembleia de condomínio?
É vedada a votação secreta por dois motivos:
a – Em razão da contagem dos votos terem como base a fração ideal de cada um dos condôminos, salvo disposição contrária da Convenção do Condomínio; b – Pela possibilidade de fraudes ou equívocos que a medida dá oportunidade.
11- Os condôminos inadimplentes têm direito a voto nas assembleias?
Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembleias Gerais de condôminos.
12- O síndico pode votar na assembleia de condomínio?
Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia, salvo aquelas relacionadas às suas contas e administração, se assim dispuser a Convenção do Condomínio. Do contrário, o síndico poderá participar e votar de qualquer assunto colocado em pauta.
13- O síndico, membros do conselho fiscal e/ou consultivo e empregados do condomínio podem receber procurações para votarem em assembleia?
Não existe vedação legal nesse sentido. Contudo trata-se de medida salutar proibir, através de cláusula expressa na Convenção, que tais pessoas atuem como procuradores.
14- O inquilino pode participar do Conselho?
Sim. O novo Código Civil faculta a criação do Conselho Fiscal composto de três membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembleia, não se exigindo que sejam condôminos, com a competência específica de análise das contas do Síndico. Salvo se a Convenção informar o contrário.
15- Os membros do conselho poderão ser remunerados?
Não havendo dispositivo na Convenção, presume-se gratuito o mandato dos membros do conselho. Uma assembleia pode determinar.
16- O síndico pode ser destituído?
Sim. Como a hipótese não exige quórum especial, a destituição do síndico depende de Assembleia, especialmente convocada, as que compareçam, em primeira convocação, condôminos que representem, pelo menos, metade das frações ideais e que delibere favoravelmente à destituição, pela maioria dos presentes. Em segunda convocação, a assembleia delibera pela maioria absoluta (50% mais um) dos presentes, desconsiderado o quórum exigido para a primeira convocação. O art. 1.349 do novo Código Civil exige, ainda, que a destituição tenha um dos seguintes fundamentos:
– prática de irregularidades;
– falta de prestação de contas;
-atos de má gestão (não administrar de acordo)
17- Como os conselheiros poderão ser destituídos?
Os conselheiros só poderão ser destituídos em assembleia geral especialmente convocada, que preencha o quórum previsto na Convenção a respeito e no silêncio desta, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais (cf. art. 1.352 do novo Código Civil), e em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes (cf. art. 1.353 do novo Código Civil).
18-O cônjuge do condômino eleito síndico pode fazer parte do conselho?
Não seria conveniente tal situação, pois se presume que o cônjuge do síndico eleito é suspeito para manifestar-se sobre os atos do companheiro. Há uma clara situação de incompatibilidade que deve ser evitada.
19-Qual o prazo do mandato dos conselheiros?
O prazo deverá estar previsto na Convenção, não podendo ultrapassar 2 (dois) anos, permitida a reeleição.
20- Quais são as atribuições do conselho?
O art. 1.356 do novo Código Civil diz que o conselho fiscal terá a competência de dar parecer a respeito das contas apresentadas pelo síndico. Obviamente, há possibilidade da Convenção atribuir-lhe funções específicas ou mesmo mais abrangentes, além de poder criar outros conselhos com atribuições diversas (inclusive o consultivo).
21- Qual a forma de rateio das despesas ordinárias e extraordinárias e quem responde pelo pagamento das mesmas?
Ambas devem ser rateadas conforme a fração ideal de cada um dos condôminos, obrigatoriamente, por força do art. 1.336, I, do novo Código Civil, ou por outra forma prevista na Convenção. As despesas ordinárias são de responsabilidade do inquilino. As extraordinárias são de responsabilidade do condômino locador (cf. arts. 22 e 23 da Lei nº. 8.245/91).
22- Qual a finalidade do Fundo de Reserva?
Sua finalidade é atender a despesas imprevisíveis e inadiáveis, ou seja, é uma garantia para casos emergenciais. Consequentemente, não pode ser distribuído aos condôminos, nem restituído proporcionalmente ao que alienar sua unidade autônoma.
23- O locatário (inquilino) deve contribuir para o Fundo de Reserva?
O locatário deve contribuir na reposição do Fundo de Reserva, quando as despesas tiverem ocorrido durante o período da locação e forem ordinárias. Se o condomínio estiver constituindo o fundo a arrecadação será considerada extraordinária e, portanto, paga pelo proprietário. Importante salientar de que esta é uma questão entre as partes, locador e locatário.
24- O boleto de condomínio pode ser protestado?
Com o advento do Novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015), que entrou em vigor no dia 18/03/2016, uma das alterações oportunas foi a inserção no artigo 784, X, que incluiu no rol dos títulos executivos extrajudiciais o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas. Dessa feita, com o novo CPC a despesa condominial foi elevada a título executivo extrajudicial, possibilitando o protesto e a promoção de execução judicial, o que irá facilitar em muito as cobranças das quotas condominiais.
Para que o protesto seja consumado, não há necessidade de aprovação em assembleia ou alteração da Convenção do Condomínio, visto que, o protesto decorre diretamente da lei.
No entanto é preciso que todos os valores que serão objeto de protesto tenham por base a aprovação da despesa nas assembleias condominiais, como manda o art. 1.350 do Código Civil.
25- É possível negativar os inadimplentes do condomínio no SPC?
Ainda que seja possível negativar débitos condominiais junto ao SPC, que é um banco de dados gerido por uma entidade particular. Ainda há divergências sobre este tema. Em primeiro momento não há legislação que proíba a inclusão dos inadimplentes no banco de dados do SPC e Serasa. Contudo, ela só poderá ser feita desde que esteja prevista na convenção do condomínio ou em ata de assembleia geral. Porém a medida não encontra legitimação em norma específica, como é exemplo o protesto dos encargos condominiais. Assim, caso seja utilizada a inscrição mencionada, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados.
26- O que pode ser cobrado quando o condômino atrasa o pagamento da cota?
O novo Código Civil determina a aplicação de:
– juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção de Condomínio, desde que inferior a 1%;
– multa moratória de 2% sobre o débito;
-atualização monetária conforme índice previsto na Convenção.
27- É possível tornar automática a multa para o condômino reiteradamente inadimplente?
Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembleia, pelo voto de 3/4 dos condôminos restantes (conforme o art. 1.337, “caput”, do novo Código Civil), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa. É de se frisar que a penalidade somente se viabilizará em assembleia a que compareçam no mínimo 3/4 dos condôminos, percentual correspondente ao do número mínimo de votos necessários a essa apenação.
28- É possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio?
Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.
29- Qual o prazo para a propositura da ação de cobrança de cotas em atraso?
A prescrição da cobrança das taxas condominiais, era vintenária a teor do artigo 177 do Código Civil de 1916, conforme reiteradas decisões jurisprudenciais, inclusive, do Colendo STJ.
Assim, face ao disposto no artigo 2028 do novo Código Civil, o prazo para cobrança das taxas condominiais será de dez anos.
30- A instalação de ar condicionado é permitida?
Para se instalar aparelhos de ar condicionados é necessário que os seguintes itens sejam satisfeitos.
31- O envidraçamento da varanda, colocação de grades ou telas, alteram a fachada do edifício?
Apesar do assunto ser polêmico, admite-se o envidraçamento da varanda quando se demonstra que essa alteração não afeta a harmonia da fachada segundo modelo padrão (cor, desenho, material, etc.) previamente aprovado em Assembleia. O mesmo ocorre com as grades de proteção ou telas.
32- Pode um condômino trocar a porta de entrada de sua unidade?
A modificação das portas voltadas para o corredor dependerá da concordância e autorização de todos os condôminos residentes no andar.
33- Quem responde por vazamentos ocorridos nos ramais e colunas do edifício?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio.
34- Como o síndico deve proceder quando o vazamento tiver origem em áreas de uso comum?
O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatício resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.
35- A pintura ou lavagem da fachada deve ser feita de quanto em quanto tempo?
O assunto é de interesse local, sendo regido pela legislação municipal. No Município de São Paulo, exige a Lei no 10.518/88, regulamentada pelo Decreto no 33.008/93, que seja realizada a limpeza (pintura ou lavagem) a cada cinco anos.
36- Pode uma assembleia simples determinar um prazo de mandato do síndico diverso do previsto na Convenção do condomínio?
Não. O prazo de mandato estipulado na Convenção somente poderá ser modificado se obedecido o trâmite para sua regular alteração, pressupondo a realização de assembleia que delibere pelos votos favoráveis de 2/3 (dois terços) dos condôminos.
37- O condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem?
Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:
a- Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);
b-Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado;
c- Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados);
d- Verificar o que a Convenção de condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar;
e- Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Quanto maior for a segurança fornecida, maiores serão as despesas arcadas pelos condôminos e consequentemente, maior será o dever de guarda assumido pelo condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo. Assumir essa responsabilidade importa em atribuir ao condomínio a qualidade de depositário de toda sorte de objetos que os moradores conduzam para o interior do prédio. É transformar o pagamento das despesas condominiais em apólice de seguro.
38- O condomínio que possui garagem coletiva com o número de vagas inferior ao dos apartamentos pode excluir do uso os locatários e visitantes?
Compete a Convenção do condomínio e ao Regulamento Interno dar a disciplina da forma de utilização da garagem coletiva, dizendo quais são as restrições e quanto cada condômino possui de direito sobre a área.
39- Para o condômino alugar a vaga da garagem o que é preciso?
O art. 1.338 do novo Código Civil inovou ao autorizar a locação da vaga de garagem a estranhos, desde que respeitada a ordem de preferência sucessiva a condôminos e possuidores. Evidentemente a Convenção Condominial pode proibir essa locação e assim o fazendo, não estará ferindo o direito de propriedade, mas simplesmente exercitando um poder de auto regulamentação dos próprios condôminos, tanto mais num momento que a falta de segurança é tema dos mais relevantes na sociedade brasileira.
40- Para o condômino vender a vaga da garagem o que é preciso?
A venda da parte acessória a estranho é possível se facultada expressamente no ato constitutivo do condomínio ou na convenção e desde que não haja oposição da Assembleia Geral dos condôminos, obedecendo-se sempre a ordem de preferência do condômino ao estranho.
41- Quando o condômino deixa o carro na garagem do condomínio, ficando as chaves obrigatoriamente com o vigia ou garagista e o mesmo causa danos ao automóvel, o condomínio fica responsável pelo prejuízo?
Desde que o Condomínio imponha aos condôminos a obrigação de deixar na garagem a chave do carro, torna-se responsável por ato danoso do vigia ou do garagista.
42- De quem é a responsabilidade na ocorrência de furto cometido pelo empregado do condomínio?
A responsabilidade recai sobre o condomínio sempre que um fato seja atribuído à ação ou à omissão do síndico ou dos empregados.
43- O condomínio responde por furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?
O condomínio só responde por furto ocorrido no interior das unidades autônomas se houver concreta participação, direta ou indiretamente, do empregado do mesmo, pois a administração é exercida em relação às partes comuns e não à propriedade exclusiva de cada condômino.
44- O que pode provocar um incêndio?
Diversos itens, como:
– Falta de manutenção no sistema elétrico;
– Falha no aparelho de ar condicionado;
– Sobrecarga na rede elétrica;
– Excesso de iluminação;
– Sistema de gás de cozinha com uso indevido;
– Panelas esquecidas no fogo;
– Etc.
45- Quais as providências no momento de um incêndio já consumado?
O essencial e primordial é MANTER A CALMA, chamar o corpo de bombeiros, acionar o alarme de incêndio, automaticamente os membros da brigada de incêndio devem entrar em ação, dirigir-se as rotas de fuga; em locais de fumaça manter-se junto ao chão para respirar melhor; usar se possível pano molhado ao nariz; se impossível, esperar por socorro, mantendo os olhos fechados por causa da fumaça; sempre que passar por uma porta fechá-la (sem trancar), pois a mesma ajuda na retenção da propagação do fogo, e em seguida, tentar sempre descer e nunca subir; desligar a chave geral (elétrica), o gás, etc.
46- Como utilizar corretamente a porta corta-fogo?
A porta corta-fogo é muito importante e deve ser instalada de acordo com o projeto do prédio. Como elas abrem em sentido contrário, para fora, não é permitido mantê-la trancada com cadeado, mas sim com trancas próprias para que seja impedido apenas o acesso de fora para dentro. É necessário verificar sempre o estado das molas, dobradiças e das portas.
47- Um edifício é obrigado a instalar para-raios?
Sim. O para-raio deve ser projetado de acordo com NBR-5419, levando-se em conta a área do prédio e outros fatores. O para-raio não impede que raios atinjam o edifício, mas reduz muito a possibilidade de ocorrerem danos e acidentes.
48-Quantos hidrantes deve ter um edifício e como cuidá-los?
Devem ser instalados de acordo com a área a se cobrir e as mangueiras não podem ter mais do que 30 metros. As mangueiras dos hidrantes não podem ficar úmidas, ser utilizadas para outras funções ou penduradas expostas ao sol.
49- Qual a manutenção a ser dada aos extintores?
É preciso recarregar uma vez por ano e executar o teste hidrostático a cada cinco anos.
50- O que é atestado de brigada?
É o documento emitido por um oficial do Corpo de Bombeiros, juntamente com um engenheiro de segurança de uma empresa especializada, atestando que a equipe de empregados possui formação de segurança e está habilitada a usar os equipamentos existentes no edifício.
51- O condomínio que tem gás canalizado pode utilizar-se de botijões?
O assunto é de interesse local, dependendo sua proibição ou permissão da legislação municipal aplicável.
52- Quais os tipos de extintores que existem?
Abaixo a tabela:
Classes de incêndio e agente extintores.
53- É necessária a instalação de alarme contra incêndio nos edifícios?
O sistema de alarme é obrigatório e serve para, em caso de um principio de incêndio, avisar toda a população usuária da edificação da ocorrência do fato. Normalmente o aviso é dado através de alarme sonoro, que indica a necessidade de inicio dos procedimentos de abandono da edificação.
54- Como deve ser constituído o sistema básico de segurança nos edifícios?
O sistema básico de segurança deve ser constituído por iluminação de emergência; sinalização de rotas de fuga; alarme de acionamento manual; equipamentos móveis e semifixos de operação manual para combate a incêndio, de acordo com a legislação específica; brigada de incêndio.
55- Quando o novo Código Civil entrou em vigor?
O novo Código Civil (Lei Federal no 10.406/02) entrou em vigor em 11/01/2003
56- A multa de 2% prevista pelo novo Código Civil é obrigatória?
A redução da multa moratória para o patamar de 2% (dois por cento), como dita o art. 1.336, § 1o, do novo Código Civil, em vigor desde 11/01/03, deve ser acatada por todos os condomínios, independentemente destes terem constituição anterior ou posterior à data mencionada. Contudo, é certo que a redução da multa não alcança débitos vencidos anteriormente à data do começo de sua vigência. Nos termos do art. 2.035, parágrafo único, do novo Código Civil, tem-se que a redução da multa moratória para 2% (dois por cento) é ponto de ordem pública e como tal, de observância obrigatória.
Não se pode sustentar que as Convenções atuais, que estabelecem percentual superior aos 2% do novo Código seriam um direito adquirido ou ato jurídico perfeito. Em verdade, a Convenção tem natureza normativa, isto é, tem força de lei, prevalecendo no caso a lei mais recente que vem a ser o novo Código Civil. Por fim, não é recomendável a adoção do chamado “desconto pontualidade”, conhecido também por “cláusula de bonificação”, tendo em vista predominar o entendimento de que tal medida é ilegal, caracterizando uma burla da lei, isto é, aplicação de multa moratória mascarada, que ultrapassa o limite legal permitido, também conhecida como “falsa multa”.
57- Na Convenção do Condomínio, os juros poderão ser aumentados para compensar a redução da multa moratória para 2%? É possível usar a taxa SELIC?
Não. O art. 1.336, § 1º, do novo Código Civil diz que o condômino devedor ficará “…sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês…”.
Os condomínios cujas convenções – ultimadas antes da entrada em vigor do novo Código Civil prevejam, eventualmente, juros moratórios superiores a 1% ao mês, deverão estar atentos ao enunciado aprovado na Jornada de Direito Civil – promovida pelo Centro de Estudos do Conselho da Justiça Federal, no período de 11 a 13 de setembro de 2002, sob a coordenação do Ministro Ruy Rosado, do Superior Tribunal de Justiça – segundo o qual, os juros moratórios não poderão ser superiores a 12% ao ano.
É, pois, temerário, por ser ilegal, que os condomínios edilícios alterem suas convenções para estabelecerem taxa de juros superiores a 12%, tanto mais num percentual que vise compensar a redução da multa moratória. O permitido no art. 1.336, § 1o, do novo Código Civil é que os condomínios convencionem taxa de juros inferior a 1% ao mês.
58- O novo Código Civil impõe a atualização da Convenção de Condomínio?
Não há obrigatoriedade de ajuste da Convenção de Condomínio para que haja uma harmonização com o novo Código Civil, já que as regras da Lei de Introdução do Código Civil servem justamente para tal fim, isto é, as Convenções de Condomínio, anteriores a 11/01/03, continuam em vigor naquilo que não contrariarem disposições expressas da nova lei; esta não fixa prazo para que as convenções se ajustem às suas novas disposições; assim, salvo conveniência particular, poderão permanecer inalteradas. Todavia, a conveniência de se efetuar a modificação deverá ser analisada caso a caso.
59- Pode o condômino dar em garantia uma área comum?
Não. O art. 1.339, § 1o, do novo Código Civil veda expressamente que as partes comuns sejam alienadas ou gravadas em separado.
60- Qual é o tempo de guarda dos documentos contábeis?
O novo Código Civil não repetiu a disposição do art. 22, § 1o, “g”, da Lei no 4.591/64, que dispunha sobre a obrigatoriedade do síndico manter os documentos contábeis por 10 (dez) anos. Apesar disto, o prazo para guarda de tais documentos continua sendo o mesmo, já que este é o prazo prescricional para a cobrança, pelo condomínio, dos débitos contraídos por condôminos, caracterizados pela liquidez decorrente da formal aprovação orçamentária, nos termos do art. 206, § 5o, I, do novo Código Civil. NB.
I- Prazos para a guarda de documentos trabalhistas, fiscais e previdenciário constam de tabela reproduzida na parte final deste manual.
II – A previsão orçamentária aprovada em Assembléia Geral Ordinária é documento imprescindível para que o condomínio possa ajuizar ação de cobrança de quotas condominiais em atraso, conforme determina o artigo 283 do Código de Processo Civil.
61- O anti social pode ser expulso?
A questão é polêmica. Mas, o parágrafo único, do artigo 1337 do Código Civil, abre a possibilidade da aprovação da exclusão do condômino anti social, pois, após, aplicada a penalidade de até dez vezes o valor da taxa condominial, os condôminos poderão adotar nova deliberação, principalmente, se o condômino continuar com condutas anti sociais.
Lógico que a deliberação assemblear não possui poder imediato de exclusão, mas, será um instrumento para o ajuizamento de uma ação judicial impetrada pelo condomínio em face do condômino anti social.
Não há violação do direito de propriedade, pois, o condômino não está sendo privado da propriedade do imóvel, mas, de continuar morando no condomínio pela sua conduta anti social.
Vale ressaltar que os procedimentos cautelares, permitem o afastamento do cônjuge do lar, no processo de separação de corpos, se a vida em comum tornou-se insuportável; tal fato, não viola o direito de propriedade, razão pela qual, por semelhança pode ser aplicado do condômino anti social.
62- Como fazer para adaptar o condomínio para deficientes?
O assunto é regido pelas diferentes esferas da administração pública (União, Estados e Municípios). A despeito disto, é a legislação municipal que usualmente trata do assunto de modo mais aprofundado, reproduzindo ou indicando os parâmetros veiculados na norma técnica específica a NBR 9.050 da ABNT, intitulada de “Acessibilidade de pessoas portadoras de deficiências a edificações, espaço, mobiliário e equipamento urbanos”. Portanto, deve ser consultada e observada a legislação municipal que disponha sobre a matéria, em concomitância com a norma técnica aludida.
63 – O condômino devedor pode alegar o benefício do bem de família em seu favor, numa ação de cobrança promovida pelo condomínio?
Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei n° 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei n° 8.009/90: Art. 3°. A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (…) IV – para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar”.
64 – O condômino aposentado tem o direito de pagar o rateio mensal em data diferente dos demais condôminos?
Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembleia geral de condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal n° 9.791/99, que dispôs sobre “a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos” (art. 1°), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.
65 – Titulares de lotes em loteamentos fechados são obrigados a contribuir com o rateio das despesas comuns?
Sim. Apesar dos loteamentos fechados, tecnicamente, não serem condomínios, desde que realmente existam serviços desempenhados em benefício da comunidade, tais como os relativos à segurança, limpeza e entretenimento, haverá obrigatoriedade de contribuição de todos os lotes. O contrário seria legitimar o enriquecimento injusto.
66- É obrigatório o reconhecimento de firma para o uso das procurações?
O art. 654, § 2°, do novo Código Civil estipula que a necessidade do reconhecimento de firma dependerá de exigência das partes envolvidas. No caso do condomínio, só haverá a obrigatoriedade se assim disser expressamente a Convenção do Condomínio.
67 – Quem pode dar e receber procuração?
Para dar procuração, ou seja, para ser outorgante (mandante) num contrato de mandato, basta ter capacidade civil (cf. arts. 3° a 5° do novo Código Civil), como diz o art. 654, caput, do novo Código Civil: “Todas as pessoas capazes são aptas para dar procuração mediante instrumento particular, que valerá desde que tenha a assinatura do outorgante”. Da mesma forma, para receber procuração,
68 – Pelo simples decurso do tempo a procuração perde a validade?
A procuração é o instrumento do contrato de mandato. Somente se a procuração tiver sido conferida com prazo certo é que seu decurso fará cessar o mandato. Neste particular, o novo Código Civil relaciona no art. 682 as várias hipóteses de término do mandato, dentre as quais está a pelo decurso de prazo (inciso IV): “Art. 682. Cessa o mandato: I – pela revogação ou pela renúncia; II – pela morte ou interdição de uma das partes; III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer; IV – pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio”.
69 – Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação assemblear para propor a ação judicial cabível?
Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo de autorização da assembléia para a tomada de tal medida. Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio – Edifício de apartamentos – Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns – Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembléia – Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do art. 267, IV, do CPC – Agravo provido. (TJSP – AI n° 106.416-4/6 ” Guarujá ” 1ª Câm. Dir. Priv. ” Des. Rel. Erbetta Filho – J. 29/06/99).
70 – Pode caracterizar a prática de algum delito a atitude de determinada pessoa que cause tumulto numa assembléia de condomínio?
Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no art. 40 do Dec.-Lei n° 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: “Art. 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena – prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa”.
71 – Quando o mandato do síndico é interrompido abruptamente (ex.: renúncia, morte, destituição), existirá a figura do mandato tampão ou complementar?
O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na Convenção do Condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de 2 (dois) anos, por força do art. 1.347 do novo Código Civil. A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa previsão e aquiescência da Convenção do Condomínio. Se esta for omissa, a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada. Vale lembrar que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de regular modificação da Convenção do Condomínio, isto é, realização de assembleia, especialmente convocada, em que se obtenha a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (art. 1.351 do novo Código Civil).
72 – O síndico é obrigado a dar cópia da Convenção do Condomínio aos condôminos ou ocupantes?
Não. Obrigatoriedade não existe já que a Convenção do Condomínio é documento público e por conta disto, seu acesso é franqueado a todos. Melhor explicando, sendo compulsório o registro da Convenção do Condomínio no Registro Imobiliário (art. 1.333, parágrafo único, do novo Código Civil e art. 167, I, 17, da Lei n° 6.015/73), não será obrigatório o fornecimento, pelo síndico, de cópia da mesma aos condôminos ou ocupantes. Porém, ainda que não haja obrigatoriedade, é conveniente que seja dada uma cópia integral da Convenção a cada um dos condôminos, incentivando o pleno conhecimento do seu teor por todos.
73 – O novo Código Civil impede a reeleição do síndico:
Não. O art. 1.347 do novo Código Civil não estabelece qualquer limitação quanto à reeleição do síndico, num condomínio edilício. Pelo contrário, o mandato, ainda que limitado no seu prazo a 2 (dois) anos no máximo, poderá se renovar por infinitas e sucessivas reeleições. O que muitos confundem é que há um Projeto de Lei de n° 6.960/02, em trâmite perante o Congresso Nacional, de autoria do Deputado Federal Ricardo Fiúza, que visa alterar aproximadamente 150 (cento e cinqüenta) artigos do novo Código Civil, dentre os quais, o dispositivo acima. Segundo tal proposta, passaria a existir limitação quanto ao número de reeleições, de forma que seria possível apenas uma reeleição consecutiva. Vale dizer, projeto de lei não é lei, sendo imponderável dizer se o mesmo será aprovado ou quando.
74 – Qual é a base legal para proibição do tabagismo nas áreas comuns de um condomínio?
A Lei Federal n° 9.294/96, regulamentada pelo Decreto n° 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abrangendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios.
75 – O Regimento Interno pode estabelecer horário de funcionamento de um condomínio comercial?
Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial. O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais.
76 – O condomínio pode reter documento de identidade de visitante que adentra nos seus limites?
Não, a medida é proibida pela Lei Federal n° 5.553/68 (alterada pela Lei n° 9.453/97). A mencionada lei estabelece, dentre outras coisas, que é proibido “reter qualquer documento de identificação pessoal, ainda que apresentado por fotocópia autenticada ou pública-forma.
77 – Alguma norma fixa os limites máximo e mínimo dos honorários da empresa administradora de condomínios?
Não. O assunto “honorários da empresa administradora de condomínios” depende exclusivamente do previsto no contrato de prestação de serviços entabulado entre as partes (condomínio-administradora), inexistindo norma que aborde a questão.
78 – A aquisição de gerador de energia elétrica por um condomínio residencial configura que tipo de despesa?
A instalação de gerador de energia elétrica caracteriza hipótese de despesa útil, e assim sendo, depende da aprovação de maioria absoluta dos condôminos (50% + 1 dos condôminos), em assembleia geral, nos termos dos arts. 96, § 2°, e 1.341, II, do novo Código Civil.
79 – Como os condomínios devem receber os oficiais de justiça?
O condomínio, através da sua administração e do seu pessoal, não deve oferecer qualquer tipo de resistência ao cumprimento da ordem judicial, desde que comprovada a veracidade do alegado pelo oficial de justiça, isto é, o condomínio não deve servir de anteparo a condôminos que procuram se furtar do cumprimento da lei.
80- Para os condomínios é obrigatória a instalação de antena coletiva para a captação dos canais abertos de televisão?
O novo Código Civil (arts. 1.331 a 1358) em momento algum estabelece tal obrigatoriedade. De conseguinte, salvo disposição da Convenção do Condomínio estabelecendo dita obrigatoriedade, ela não existirá, cabendo aos condôminos, se for da vontade da maioria, discutir o assunto na assembleia geral, para que se decida por sua instalação ou não.
81 – É obrigatória a contratação de salva-vidas para o funcionamento das piscinas nos condomínios edilícios?
Depende da legislação municipal que tornou obrigatória a vigilância das piscinas públicas por salva-vidas. Como se sabe, as piscinas dos condomínios não são públicas, mas sim particulares. Com efeito, não se vislumbra a obrigatoriedade.
82 – O que é LGPD e quais os passos para seguir na implantação nos condomínios?
A LGPD é a Lei Geral de Proteção de Dados. Ela estipula uma série de obrigações para empresas, organizações e órgãos governamentais sobre a coleta, armazenamento, tratamento e compartilhamento de dados pessoais. Seja on-line ou offline. Assim como em uma empresa, um dos primeiros passos para a adequação à LGPD nos condomínios é entender o fluxo dos dados. Dessa forma, é possível avaliar se o tratamento ocorre de acordo com a lei, estabelecendo medidas de redução de risco e eliminando a coleta de dados desnecessários.
83 – O síndico pode ser eleito por procurações?
Se a Convenção do Condomínio for omissa em relação a quantidade, sim. Não há nada na lei que impeça as procurações em excesso para eleição do síndico. Porém, pode-se fazer alteração na Convenção do Condomínio para limitar a quantidade de procurações e regrar esta conduta que muitas vezes é imoral.
Se a Convenção do Condomínio for omissa em relação a quantidade, sim. Não há nada na lei que impeça as procurações em excesso para eleição do síndico. Porém, pode-se fazer alteração na Convenção do Condomínio para limitar a quantidade de procurações e regrar esta conduta que muitas vezes é imoral.
1- Qual o prazo que o empregador tem para efetuar o pagamento de salário ao empregado?
O pagamento em moeda corrente, mediante recibo, deverá ser feito até o 5o dia útil do período (mês, quinzena, semana) subsequente ao vencido. É permitido o pagamento por cheque ou depósito bancário a alfabetizados, desde que o horário do banco permita ao empregado movimentar a conta, devendo a empresa pagar as despesas de condução, se o banco não estiver próximo. A movimentação da conta através de cartão magnético também é permitida.
2- Qual o procedimento a ser adotado se o empregado que está cumprindo aviso prévio praticar irregularidades no trabalho?
Caso o empregado pratique irregularidades no período do aviso prévio, o empregador poderá converter a dispensa imotivada (simples) em dispensa por justa causa.3- O que fazer se o empregado demitido, comparecendo ao sindicato ou ao Ministério do Trabalho para homologação da rescisão trabalhista, se negar a receber as verbas devidas?
Nesse caso, é recomendável ingressar, no mesmo dia ou no subsequente, com ação de consignação em pagamento na Justiça do Trabalho, visando demonstrar a intenção de pagar o empregado.
4- O que é Convenção Coletiva de Trabalho?
Consoante ao artigo 611, da Consolidação das Leis do Trabalho, “Convenção Coletiva de Trabalho é o acordo de caráter normativo, pelo qual dois ou mais Sindicatos representativos da categoria econômica e profissional estipulam condições de trabalho aplicáveis, no âmbito das respectivas representações, às relações individuais de trabalho”. O SECOVI-SP é o sindicado dos condomínios na maior parte do Estado de São Paulo e celebra convenções coletivas com os sindicatos de empregados da categoria em suas bases territoriais.
5- Na rescisão por justa causa é possível a homologação pelo sindicato ou no Ministério do Trabalho?
Sim, de acordo com a IN-03/2002 (Instrução Normativa da Secretaria de Relações do Trabalho), que não exige a expressa confissão do empregado de haver cometido falta grave para que se efetue a homologação. Realizada a homologação, o empregado, se quiser, pode recorrer à Justiça do Trabalho, pleiteando as verbas não recebidas pelo motivo de sua dispensa.
6- O empregado que trabalha no horário noturno caso seja transferido para o horário diurno, perde o direito ao adicional noturno?
O empregado perde o adicional, caso seja transferido para o horário diurno, conforme dispõe a Súmula 265 do Tribunal Superior do Trabalho – TST; sendo importante que o empregador obtenha a anuência do mesmo por escrito; caso contrário a mudança de horário não será lícita, por ferir o artigo 468 da Consolidação das Leis do Trabalho – CLT. É devido o adicional noturno ao empregado que trabalhar no período entre as 22:00 horas de um dia e as 5:00 horas do dia seguinte. Esse adicional é de 20% (vinte por cento) sobre a remuneração do trabalho diurno.
7- O empregado que se afastar por motivo de doença, tem o direito de correção salarial igual àquela obtida por outros funcionários, após seu retorno ao trabalho?
A legislação determina que o empregado afastado por motivo de doença tem direito à correção salarial que, em sua ausência, tenha sido concedida à categoria a que pertença.
8- É possível desistir após ter dado aviso prévio ao empregado?
Existe tal possibilidade, pois a rescisão se torna efetiva somente depois de expirado o respectivo prazo. Mas se a parte notificante reconsiderar o ato antes de seu término, a outra parte pode aceitar ou não a reconsideração e, caso aceite, o contrato continuará vigorando como se não tivesse havido o aviso prévio. O aviso prévio é em princípio de 30 (trinta) dias corridos.
9- Qual a duração da jornada de trabalho?
A duração normal do trabalho, para os empregados em qualquer atividade privada, não excederá a oito horas diárias e quarenta e quatro horas semanais, desde que não seja fixado expressamente outro limite em acordo ou Convenção Coletiva de Trabalho.
10- Quantas horas de descanso deve haver entre uma jornada de trabalho e outra?
Entre duas jornadas de trabalho haverá um período mínimo de onze horas consecutivas para descanso.
11- O trabalho realizado em dia feriado não compensado é pago de que forma?
A cláusula pertinente ao trabalho em domingos e feriados (folgas trabalhadas) da Convenção Coletiva de Trabalho dos Empregados em Edifícios e Condomínios, determina a remuneração em dobro do trabalho em domingos e feriados não compensados, sem prejuízo do pagamento do repouso remunerado, desde que, para este, não seja estabelecido outro dia pelo empregador.
12- Qual é o prazo para pagamento da remuneração das férias e abono solicitados?
O pagamento da remuneração das férias e do abono será efetuado até dois dias antes do início do respectivo período.
13- Quantas vezes o empregado pode faltar ao serviço sem perder o direito às férias?
Após cada período de doze meses de vigência do contrato de trabalho, o empregado terá direito às férias, na seguinte proporção, conforme a CLT:
I – 30 dias corridos, quando não houver faltado ao serviço mais de 5 vezes;
II – 24 dias corridos, quando houver tido de 6 a 14 faltas;
III – 18 dias corridos, quando houver tido de 15 a 23 faltas;
IV – 12 dias corridos, quando houver tido de 24 a 32 faltas.
14- Qual é o prazo para pagamento das verbas oriundas da rescisão do contrato de trabalho?
De acordo com o parágrafo 6o do artigo 477 da Consolidação das Leis do Trabalho, o pagamento das parcelas constantes do instrumento da rescisão ou recibo de quitação deverá ser efetuado nos seguintes prazos:
– até o primeiro dia útil imediato ao término do contrato;
– ou até o décimo dia, contado do dia da notificação referente à demissão, quando da ausência do aviso-prévio, indenização do mesmo ou dispensa de seu cumprimento.
15- Em caso de morte do empregado, qual o procedimento que o síndico deve ter para efetuar a rescisão?
Em virtude da morte do empregado, o pagamento dos direitos cabíveis pode ser efetuado aos seus dependentes habilitados perante a Previdência Social (Certidão de Dependentes emitida pelo INSS), ou mediante apresentação de alvará judicial.
16- Qual a quantidade de horas extras permitidas para o funcionário de condomínio?
Conforme preceitua o artigo 59 da CLT, a duração normal do trabalho poderá ser acrescida de horas suplementares, em número não excedente há duas horas por dia.
17- As horas extras ficam incorporadas ao salário?
A incorporação das horas extras ao salário não vigora mais, em função do Enunciado 291, do Tribunal Superior do Trabalho que assim determina:
“A supressão, pelo empregador, do serviço suplementar prestado com habitualidade durante pelo menos um ano, assegura ao empregado o direito à indenização correspondente ao valor das horas mensais suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a seis meses de prestação de serviço acima da jornada normal. O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 meses, multiplicado pelo valor da hora extra do dia da supressão”.
Não é necessário homologar tal ato perante o sindicato ou delegacia do trabalho.
18- Como proceder caso o empregado abandone o emprego?
No caso de abandono de emprego por mais de 30 dias, o empregador deverá notificar o empregado para que compareça ao local de trabalho; Se comparecer e não justificar, fica caracterizada a desídia (faltas reiteradas ao serviço), o que enseja a dispensa por justa causa. Caso não compareça, o abandono de emprego fica configurado. A notificação poderá ser feita pelo correio com AR, telegrama ou pelo Cartório de Títulos e Documentos. Aviso pela imprensa não tem grande valor perante a Justiça do Trabalho.
19- Existe algum critério de precedência para aplicação de penalidades ao empregado, no caso de suspensões e advertências?
Não há ordem de precedência na aplicação de penalidades aos empregados; todavia, deve haver bom senso na aplicação das mesmas. Assim, se a falta cometida não ensejar a imediata demissão por justa causa, poderá ser dada uma advertência por escrito ao empregado ou aplicar-lhe uma suspensão, que não poderá ser superior a 30 (trinta) dias consecutivos (“A suspensão do empregado por mais de 30 dias consecutivos importa na rescisão injusta do contrato de trabalho” – Artigo 474 da CLT).
20- Qual o prazo que o empregado tem para solicitar a primeira parcela do 13o por ocasião das férias?
O empregado poderá fazer a solicitação até o dia 31 de janeiro. A Lei no 4.749/65, que criou o 13o salário, prevê a antecipação da primeira parcela entre os meses de fevereiro e novembro de cada ano. A referida lei não obriga o pagamento do adiantamento no mesmo mês a todos os empregados.
21- Qual é o prazo que o empregador tem para devolver ao empregado, a carteira de trabalho, que tomou para anotações?
O empregador tem o prazo, improrrogável, de 48 horas para fazer anotações necessárias e devolver a CTPS. Esse prazo começa a ser contado a partir do momento da entrega da carteira, que deve ser devolvida mediante recibo do empregado.
22- Quando a carteira de trabalho deve ser atualizada?
A carteira de trabalho deve ser freqüentemente atualizada, devendo ser solicitada ao empregado sempre que ocorra algum fato, como recolhimento da contribuição sindical, férias e alterações contratuais.
23- Em que hipóteses o empregado pode deixar de comparecer ao serviço, sem prejuízo do salário?
– até 2 dias consecutivos, em caso de falecimento do cônjuge, ascendente, descendente, irmão ou pessoa que, declarada em sua Carteira de Trabalho e Previdência Social, viva sob sua dependência econômica;- – até 3 dias consecutivos, em virtude de casamento;
– por 5 dias, em caso de nascimento de filho, no decorrer da primeira semana;
– por 1 dia, em cada 12 meses de trabalho, em caso de doação voluntária de sangue devidamente comprovada;
– até 2 dias consecutivos ou não, para tirar o título de eleitor, nos termos da lei respectiva;
– no período de tempo em que tiver de cumprir as exigências do Serviço Militar.
– nos dias em que estiver comprovadamente realizando prova de exame vestibular para ingresso em estabelecimento de ensino superior.
– pelo tempo que se fizer necessário, quando tiver de comparecer a juízo;
– nas faltas ou horas não trabalhadas do (a) empregado (a) devidamente comprovado posteriormente, através de atestado médico e, no máximo, 3 vezes em cada 12 meses.
24- É possível implantar o “banco de horas” (as horas extras trabalhadas em um dia serem compensadas com a diminuição em outro dia) para empregados em condomínios?
Não, exceto se houver previsão em acordo ou convenção coletiva de trabalho.
25- O condomínio pode contratar um empregado para trabalhar menos que 44 (quarenta e quatro) horas semanais, recebendo salário proporcional à sua jornada?
Sim, baseando-se em Medida Provisória (que acrescentou o artigo “58 – A” à CLT), que considera o trabalho em regime de tempo parcial aquele cuja duração não exceda a vinte e cinco horas semanais, sendo que o salário do empregado será proporcional à sua jornada em relação aos empregados que cumprem, nas mesmas funções, tempo integral.
26- Quais as jornadas de trabalho semanal que podem ser adotadas para os empregados em condomínios?
Poderão ser adotadas jornadas de “6 por 1” (seis dias de trabalho e um de descanso), “5 por 1” (cinco dias de trabalho e um de descanso) e outras que não ultrapassem de seis dias de trabalho por semana. Obs.: as escalas que impliquem em trabalho aos domingos só poderão ser utilizadas para porteiros e ascensoristas, conforme o Regulamento do Decreto no 27.048/49. Deverão também ser observados o limite constitucional das jornadas diária (de, no máximo, 8 [oito] horas) e semanal (de, no máximo, 44 [quarenta e quatro] horas).
27- O síndico é obrigado a contribuir para a Previdência Social?
Ele deverá contribuir obrigatoriamente se receber remuneração do condomínio pelo exercício do cargo (obs.: o INSS considera a isenção da quota condominial como remuneração). A obrigação surgiu com a Lei nº. 9.876, de 26 de novembro de 1999, que classificou os síndicos de condomínios como contribuintes individuais.
28- Os Condomínios estão obrigados a realizar exames médicos em seus empregados?
Sim, por força do estabelecido no artigo 168 da CLT e pela Norma Regulamentadora no 07 – NR-7, que é parte de um conjunto de normas relativas à segurança e medicina do trabalho, editadas pelo Ministério do Trabalho e Emprego, todos os emprega-dores estão obrigados à implementação do chamado Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional – PCMSO, o qual prevê a realização de exames médicos dos seus empregados.
29- Em que ocasiões devem ser realizados os referidos exames médicos?
Pode-se dizer, resumidamente, que os exames médicos devem ser realizados nas seguintes ocasiões:
– antes da admissão do empregado;
– periodicamente;
– mudança de função, quando a nova ocupação exponha o trabalhador a agente de risco;
– quando do retorno ao trabalho após afastamento por período igual ou superior a 30 dias por motivos de doença, acidente ou parto;
– quando da demissão do empregado.
30- Quais os intervalos mínimos para a realização dos exames periódicos?
Os exames periódicos devem ser realizados a cada ano para os trabalhadores menores de 18 anos e maiores de 45 anos de idade, ou a cada dois anos para os trabalhadores entre 18 e 45 anos, havendo periodicidade específica para trabalhadores expostos a agentes de risco à saúde que devem ser avaliados mediante a análise do caso concreto.
31- Os Condomínios estão obrigados a implementar o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais – PPRA?
O Condomínio, assim como todos os empregadores e instituições que admitam trabalhadores como empregados, estão sujeitos à Norma Regulamentadora no 09 – NR-09, do Ministério do Trabalho e Emprego, que impõe a implementação do referido programa, cujo objetivo é o antecipado reconhecimento, avaliação e controle dos riscos que o ambiente de trabalho possa oferecer à saúde do trabalhador.
32- Feita a primeira avaliação técnica do ambiente de trabalho, após quanto tempo deverá ser renovada?
Conforme dispõe a NR-09, deverá ser feita pelo menos uma vez ao ano uma análise global do PPRA para avaliação do seu desenvolvimento e realização dos ajustes necessários, podendo ocorrer avaliação em menor tempo, caso seja identificada necessidade para tal, por exemplo, havendo uma modificação nas instalações ou condições do ambiente de trabalho.
33- Qual o profissional adequado para a implementação do PPRA?
Tendo em vista que o reconhecimento, a avaliação e o controle dos riscos oferecidos pelo ambiente de trabalho devem ser apurados tecnicamente, de forma que a efetividade do programa possa ser atingida, os profissionais mais aptos a tal serviço são os técnicos e engenheiros de segurança no trabalho, que elaborarão laudo técnico das condições ambientais e indicarão as medidas eventualmente necessárias à eliminação de riscos.
Tal documento deverá ser mantido pelo condomínio à disposição dos trabalhadores e da fiscalização, permanecendo em arquivo por período mínimo de 20 anos.
34- É obrigatória a existência de CIPA nos Condomínios?
A existência da CIPA nos Condomínios está condicionada ao número de empregados que tenha, pois, conforme o disposto na NR-05 do Ministério do Trabalho e Emprego, caso o Condomínio tenha menos de 51 empregados somente estará obrigado a designar um dentre eles para responsabilizar-se pelos objetivos da NR-05. Havendo mais de 51 empregados, deverá o condomínio constituir a CIPA com todas as formalidades previstas na Norma Regulamentadora.
35- Qual a finalidade da CIPA?
A Comissão Interna de Prevenção de Acidentes – CIPA, como o próprio nome diz, objetiva a prevenção de acidentes e doenças decorrentes do trabalho, identificando os riscos do processo do trabalho e buscando soluções que possam prevenir a ocorrência de danos à saúde do trabalhador.